Calcul de l'usufruit et de la nue-propriété
Quand un bien est démembré — l'un garde l'usage, l'autre détient la propriété —, l'administration fiscale répartit sa valeur selon l'âge de l'usufruitier, d'après le barème de l'article 669 du Code général des impôts. Ce calculateur applique ce barème et affiche le résultat en euros et en pourcentage.
Valeur vénale du bien entier, avant démembrement : le prix auquel il se vendrait libre de tout droit.
L'usufruit viager est le cas le plus courant (succession, donation avec réserve d'usufruit). L'usufruit à durée fixe se rencontre par exemple lorsqu'un parent donne l'usufruit d'un bien à un enfant pour une période déterminée, ou entre une société et ses associés.
Toute période de dix ans commencée compte en entier : un usufruit de 12 ans est évalué comme un usufruit de 20 ans (CGI art. 669-II).
Âge révolu de la personne qui conserve l'usage du bien, apprécié au jour de la donation ou du décès. Pour un usufruit viager, c'est le seul paramètre qui fait varier la répartition : ni la nature du bien, ni sa valeur n'entrent dans le barème. Pour un usufruit à durée fixe, l'âge sert de plafond : la valeur ne peut pas dépasser celle de l'usufruit viager de la même personne.
Le barème complet de l'article 669 du CGI
Le barème comporte neuf tranches d'âge. La ligne applicable au calcul ci-dessus est mise en évidence. Plus l'usufruitier est âgé, plus son usufruit a une valeur fiscale faible, puisque son espérance de jouissance est mécaniquement plus courte.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| À partir de 91 ans | 10 % | 90 % |
Le barème de l'usufruit à durée fixe (article 669-II)
Lorsque l'usufruit est constitué pour une durée déterminée et non jusqu'au décès, il est évalué à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction : toute période commencée compte pour dix ans. Cette valeur ne peut jamais dépasser celle de l'usufruit viager que le barème par âge attribuerait à la même personne — c'est pourquoi le calculateur demande l'âge dans les deux cas.
| Durée de l'usufruit | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| De 1 à 10 ans | 23 % | 77 % |
| De 11 à 20 ans | 46 % | 54 % |
| De 21 à 30 ans | 69 % | 31 % |
| De 31 à 40 ans | 92 % | 8 % |
| Au-delà de 40 ans | 100 % (plafonné à l'usufruit viager) | 0 % |
Un usufruit temporaire de 15 ans détenu par une personne de 65 ans vaut en principe 46 % (deux périodes de dix ans), mais l'usufruit viager d'une personne de 65 ans ne vaut que 40 % : c'est cette dernière valeur qui est retenue.
Usufruit, nue-propriété : de quoi parle-t-on
La pleine propriété d'un bien réunit deux prérogatives que le droit permet de séparer. L'usufruit est le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus : habiter un logement, encaisser un loyer, toucher les intérêts d'un placement. La nue-propriété est le droit de disposer du bien, c'est-à-dire d'en être propriétaire sans pouvoir l'utiliser tant que l'usufruit dure.
Cette séparation, appelée démembrement, se rencontre surtout dans deux situations. Lors d'une succession, quand le conjoint survivant opte pour l'usufruit de la succession et que les enfants reçoivent la nue-propriété. Et lors d'une donation dite « avec réserve d'usufruit », par laquelle un parent transmet la nue-propriété d'un bien à ses enfants tout en continuant à l'occuper ou à en percevoir les loyers.
Dans les deux cas, l'administration fiscale doit attribuer une valeur chiffrée à chacun des deux droits, puisque les droits de mutation se calculent sur la valeur réellement transmise. C'est l'objet du barème de l'article 669.
Comment lire le barème
Le barème repose sur un raisonnement simple : la valeur de l'usufruit dépend de la durée pendant laquelle il va être exercé, et cette durée est estimée à partir de l'âge de l'usufruitier. Un usufruitier de 45 ans conservera vraisemblablement l'usage du bien bien plus longtemps qu'un usufruitier de 85 ans : son usufruit vaut donc davantage, et la nue-propriété correspondante d'autant moins.
Deux caractéristiques méritent d'être notées. D'abord, le barème est forfaitaire : il ne s'agit pas d'une estimation économique du bien, mais d'une convention légale, la même pour tous, quel que soit le rendement réel du bien ou l'état de santé de l'usufruitier. Ensuite, il progresse par paliers de dix ans, sans proratisation : la valeur de l'usufruit d'une personne de 70 ans (40 %) et celle d'une personne de 71 ans (30 %) diffèrent de dix points, alors qu'un an seulement les sépare. Un anniversaire peut donc modifier sensiblement l'assiette taxable, ce qui explique l'attention portée à la date exacte d'une donation.
Un exemple chiffré
Une mère de 68 ans souhaite transmettre à sa fille un appartement dont la valeur en pleine propriété est de 300 000 €, tout en continuant à percevoir les loyers jusqu'à la fin de sa vie. Elle donne donc la nue-propriété et conserve l'usufruit.
À 68 ans, elle se situe dans la tranche « de 61 à 70 ans » : son usufruit est valorisé à 40 %, soit 120 000 €, et la nue-propriété transmise à 60 %, soit 180 000 €. Les droits de donation seront calculés sur ces 180 000 €, et non sur 300 000 € — après application de l'abattement de 100 000 € applicable entre un parent et son enfant. Au décès de la mère, l'usufruit s'éteindra et la fille deviendra pleine propriétaire du bien sans avoir de droit supplémentaire à acquitter sur la valeur de l'usufruit reconstitué (CGI art. 1133).
Si la même donation avait lieu trois ans plus tard, à 71 ans, l'usufruit ne vaudrait plus que 30 % et la nue-propriété transmise 70 %, soit 210 000 € : l'assiette taxable serait supérieure de 30 000 €. Ce point est mentionné à titre d'information sur la mécanique du barème, non comme une incitation à agir dans l'urgence : une transmission engage durablement, et se décide avec un notaire au regard de la situation d'ensemble.
Ce que ce barème ne dit pas
La valeur donnée par l'article 669 est une valeur fiscale, utilisée pour liquider les droits de mutation à titre gratuit — succession et donation. Elle ne se confond pas avec la valeur économique réelle de l'usufruit, qui dépendrait du rendement effectif du bien, de sa durée prévisible et d'un taux d'actualisation. Un usufruit sur un bien très rentable peut valoir économiquement bien plus que ce que le barème lui attribue, et l'inverse existe aussi.
Par ailleurs, le barème de l'article 669-I concerne l'usufruit viager, celui qui s'éteint au décès de l'usufruitier. Un usufruit consenti pour une durée fixe obéit à une autre règle : il est évalué à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction, et sans pouvoir dépasser la valeur qu'aurait l'usufruit viager de la même personne (CGI art. 669-II). Ce cas de figure, plus rare entre particuliers, est traité par le calculateur ci-dessus en choisissant « à durée fixe ».
Enfin, d'autres impôts retiennent des règles distinctes. Pour l'impôt sur la fortune immobilière, par exemple, un bien démembré est en principe déclaré pour sa valeur en pleine propriété par l'usufruitier seul, sans application du barème de l'article 669. Vérifiez la règle applicable à votre situation auprès d'un notaire plutôt que de transposer ce barème à tout contexte.
Questions fréquentes sur l'usufruit et la nue-propriété
À quelle date s'apprécie l'âge de l'usufruitier ?
Au jour de l'opération qui crée ou transmet le démembrement : jour du décès pour une succession, jour de l'acte pour une donation. C'est l'âge révolu à cette date qui détermine la tranche applicable, et non l'âge atteint dans l'année.
Le nu-propriétaire paie-t-il des droits au décès de l'usufruitier ?
Non, dans le cas le plus courant. Lorsque l'usufruit s'éteint par le décès de l'usufruitier ou par l'arrivée du terme prévu, la reconstitution de la pleine propriété entre les mains du nu-propriétaire ne donne lieu à aucun droit ni taxe supplémentaire (CGI art. 1133). Les droits ont déjà été acquittés sur la valeur de la nue-propriété au moment de la transmission initiale.
Qui paie les charges et les travaux sur un bien démembré ?
L'usufruitier supporte les charges courantes et l'entretien du bien, ainsi que la taxe foncière ; le nu-propriétaire prend en charge les grosses réparations, définies par l'article 606 du Code civil (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières). Cette répartition peut être aménagée par convention entre les parties.
Peut-on vendre un bien dont la propriété est démembrée ?
Pas unilatéralement. La vente du bien en pleine propriété suppose l'accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire, qui se répartissent ensuite le prix — le plus souvent selon le barème de l'article 669, sauf accord différent. Chacun peut en revanche céder son propre droit seul, mais un usufruit isolé ou une nue-propriété isolée trouvent difficilement preneur.
Ce barème sert-il aussi à calculer les droits de succession ?
Oui, lorsque la succession comporte un démembrement. Si le conjoint survivant opte pour l'usufruit de la totalité de la succession, les enfants sont taxés sur la seule valeur de la nue-propriété, déterminée par ce barème selon l'âge du conjoint. Le simulateur de droits de succession intègre directement ce calcul.