Partager un bien en indivision : soulte, droit de partage, indemnité d'occupation

Comment se calcule la soulte

Dans un partage, chaque indivisaire a droit à une valeur égale à sa quote-part de la masse partagée. Lorsqu'un seul d'entre eux reçoit le bien, son lot vaut plus que ses droits : il compense les autres par une somme d'argent, la soulte. Elle se calcule sur la valeur nette du bien — sa valeur vénale moins les dettes que l'attributaire reprend — multipliée par la quote-part de chacun des autres. La valeur retenue est celle du jour du partage, pas celle déclarée au moment de la succession : un bien qui a pris de la valeur entre-temps se partage sur sa valeur actuelle.

Les comptes entre indivisaires viennent ensuite. L'indemnité due par celui qui a occupé seul le bien s'ajoute à la masse, comme une créance de l'indivision ; les dépenses nécessaires qu'un indivisaire a réglées seul en sont déduites, comme une dette de l'indivision envers lui. Chacun reçoit alors ses droits dans cette masse corrigée, augmentés de ce qui lui est dû et diminués de ce qu'il doit. La somme finalement versée par celui qui garde le bien correspond à l'ensemble de ces règlements ; elle peut être supérieure ou inférieure à la soulte calculée sur le seul bien.

Le droit de partage de 2,5 %

L'acte qui met fin à l'indivision est soumis à un droit d'enregistrement de 2,5 %, perçu par l'État (CGI art. 746). Ce droit se calcule sur « le montant de l'actif net partagé » (art. 747) : la valeur des biens compris dans le partage, moins le passif qui grève la masse — un emprunt restant dû, par exemple. Il ne se calcule pas sur la soulte. Pour un partage de succession entre les héritiers, leurs conjoints, ascendants ou descendants, la soulte n'est pas considérée comme une vente et l'assiette est retenue « sans déduction de ces soultes » (art. 748) : celui qui rachète la part des autres ne paie donc pas les droits de mutation d'un achat immobilier sur la somme versée.

Le taux réduit de 1,10 % en vigueur depuis le 1er janvier 2022 ne s'applique qu'aux partages consécutifs à un divorce, à une séparation de corps ou à la rupture d'un Pacs ; le partage d'une succession reste à 2,5 %. Le droit est dû dès que le partage est constaté par un acte. Un partage de biens meubles réalisé sans acte n'y est pas soumis, mais si un acte ultérieur y fait référence, le droit devient exigible sur les biens ainsi partagés.

Les frais de notaire de l'acte de partage

Le notaire perçoit pour l'acte de partage un émolument proportionnel au tarif réglementé (Code de commerce art. A444-121), calculé par tranches sur l'actif brut partagé : 4,837 % jusqu'à 6 500 €, 1,995 % de 6 500 à 17 000 €, 1,330 % de 17 000 à 60 000 €, puis 0,998 % au-delà, auxquels s'ajoute la TVA de 20 %. C'est la grille la plus élevée des actes d'une succession. Pour un immeuble, la publication de l'acte entraîne en outre la contribution de sécurité immobilière de 0,10 % de la valeur du bien. Les débours (copies, extraits, formalités) ne sont pas chiffrés ici ; ils représentent en général quelques centaines d'euros. Le simulateur de frais de notaire replace ce poste parmi les autres actes de la succession.

Ces frais sont supportés par les copartageants ; à défaut d'accord différent dans l'acte, ils sont en pratique répartis à proportion des droits de chacun. Le calculateur affiche leur total sans les répartir.

L'indemnité d'occupation

« L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité » (Code civil art. 815-9). Elle n'est pas une sanction : c'est la contrepartie de l'usage exclusif d'un bien qui appartient à tous. Elle est due à l'indivision, et non à chacun des autres personnellement ; elle entre donc dans la masse à partager, où l'occupant en supporte lui-même sa propre quote-part.

Son montant se détermine à partir de la valeur locative du bien, c'est-à-dire du loyer qu'il produirait s'il était loué, sur la durée de l'occupation exclusive. Les tribunaux appliquent souvent une réduction pour tenir compte de la précarité de cette occupation — l'occupant ne bénéficie pas de la stabilité d'un bail —, mais aucun taux n'est fixé par un texte : c'est pourquoi le calculateur propose un champ libre, à 0 par défaut. La demande se prescrit par cinq ans : aucune recherche relative aux fruits et revenus « ne sera recevable plus de cinq ans après la date à laquelle ils ont été perçus ou auraient pu l'être » (art. 815-10). L'indemnité se règle le plus souvent au moment du partage, par imputation sur la part de l'occupant.

Les dépenses avancées par un indivisaire

Celui qui a payé seul des dépenses nécessaires à la conservation du bien — taxe foncière, assurance, réparations indispensables, échéances de l'emprunt — a droit à ce qu'il lui en soit tenu compte au partage (Code civil art. 815-13). Sa créance est supportée par l'indivision, donc par tous les indivisaires à proportion de leurs droits, lui compris. Les dépenses d'amélioration obéissent à une règle différente : elles sont prises en compte selon l'équité, d'après la plus-value qu'elles procurent au bien au jour du partage, et non d'après leur coût ; le calculateur ne les traite pas. Les revenus que le bien a produits — un loyer perçu par un seul indivisaire, par exemple — accroissent à l'indivision de la même manière (art. 815-10) et se règlent dans le même compte.

Un exemple chiffré

Deux enfants héritent à parts égales de la maison de leur parent, estimée 300 000 € au jour du partage, sans emprunt. Le premier souhaite la garder ; il l'a occupée seul pendant vingt-quatre mois, et sa valeur locative est estimée à 1 000 € par mois, sans abattement.

La soulte au titre du bien est de 150 000 €, soit la moitié de sa valeur. L'indemnité d'occupation de 24 000 € s'ajoute à la masse, qui atteint 324 000 € ; chaque enfant y a droit pour 162 000 €. L'occupant supporte l'indemnité : son compte s'établit à 162 000 € − 24 000 € = 138 000 €, et comme il reçoit un bien de 300 000 €, il verse à son frère ou à sa sœur 162 000 € au total — 150 000 € de soulte et 12 000 € d'indemnité, l'autre moitié de l'indemnité étant restée à sa propre charge. L'acte supporte un droit de partage de 7 500 € (2,5 % de 300 000 €), des émoluments de 3 490,98 € HT soit 4 189,18 € TTC, et une contribution de sécurité immobilière de 300 € : 11 989,18 € de frais, hors débours. Le lien « Recharger l'exemple chiffré » sous le résultat reprend ces valeurs dans le calculateur.

Ce que ce calcul ne prend pas en compte

Le calculateur suppose un partage amiable d'un seul bien (ou d'un ensemble de biens traités comme un tout), attribué à un seul indivisaire qui en reprend les dettes, entre personnes qui relèvent du régime de l'article 748 du CGI. Il ne traite pas : l'attribution préférentielle demandée en justice (Code civil art. 831 et suivants), qui suit la même logique de soulte mais obéit à des conditions propres ; la vente du bien à un tiers, qui ne donne lieu à aucun droit de partage mais aux droits de mutation ordinaires à la charge de l'acquéreur, le prix étant ensuite réparti ; la licitation au profit d'un indivisaire, à laquelle un régime voisin s'applique (CGI art. 750) ; les partages portant sur des biens de plusieurs successions ou communautés ; les frais d'un partage judiciaire ; les délais de paiement d'une soulte ; le financement de la soulte par un emprunt ; les dépenses d'amélioration (art. 815-13, selon la plus-value) ; les conséquences en matière de plus-value immobilière ou d'impôt sur le revenu ; les biens situés à l'étranger. Le taux réduit de 1,10 % n'est jamais appliqué, puisqu'il ne concerne pas les successions.

Questions fréquentes sur la soulte et le partage