Vendre un bien hérité : plus-value et net par héritier
Lorsqu'un bien reçu en héritage est vendu, la plus-value se calcule à partir de la valeur déclarée dans la succession, et non du prix payé autrefois par le défunt. Les droits de succession et les frais d'acte afférents au bien s'y ajoutent, puis des abattements s'appliquent selon le nombre d'années écoulées depuis le décès. Ce calculateur présente d'abord ce que la vente laisse à chaque héritier, puis le détail de l'impôt.
Prix stipulé dans l'acte de vente, pour le bien entier.
Commission d'agence lorsqu'elle est à la charge des vendeurs, diagnostics obligatoires, frais de mainlevée d'hypothèque : ils se déduisent du prix, sur justificatifs. Laissez 0 si l'acquéreur paie la commission.
Valeur retenue dans la déclaration de succession, pour le bien entier : elle tient lieu de prix d'acquisition. Elle figure aussi dans l'attestation de propriété immobilière établie par le notaire.
C'est le point de départ de la durée de détention, quelle que soit la date du partage.
Date de l'acte de vente définitif.
Frais de l'attestation de propriété immobilière et part des frais de la déclaration de succession qui se rapporte au bien, d'après le décompte du notaire. Le simulateur de frais de notaire en donne une estimation.
Seuls comptent les travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration payés par les vendeurs à une entreprise depuis le décès. Les travaux réalisés par le défunt sont déjà compris dans la valeur déclarée. Le forfait de 15 % remplace les justificatifs de travaux : si aucuns travaux n'ont été réalisés depuis le décès, il peut être refusé (voir ce qui s'ajoute à la valeur déclarée) ; l'option « Aucuns travaux retenus » donne alors le calcul sans forfait.
Les héritiers propriétaires du bien au moment de la vente. Leurs quote-parts se lisent dans l'acte de notoriété ; l'outil Qui hérite ? les calcule à partir de la situation familiale.
Le point de départ : la valeur déclarée dans la succession
Pour un bien acheté, la plus-value se mesure par rapport au prix payé. Pour un bien reçu par succession, le prix d'acquisition est « la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit » (CGI art. 150 VB), c'est-à-dire la valeur portée dans la déclaration de succession. Le prix auquel le défunt avait lui-même acheté le bien n'entre pas dans le calcul : la plus-value acquise de son vivant n'est pas imposée entre les mains des héritiers. Les règles qui fixent cette valeur sont décrites dans le guide évaluer les biens pour la déclaration de succession.
Il en résulte qu'une vente conclue peu après le décès, à un prix proche de la valeur déclarée, ne dégage en général aucune plus-value imposable. À l'inverse, une valeur déclarée inférieure au prix obtenu ensuite fait apparaître une plus-value. La valeur à déclarer est la valeur vénale du bien au jour du décès ; elle ne se choisit pas.
Ce qui s'ajoute à la valeur déclarée
- Les droits de succession afférents au bien. Les droits de mutation payés s'ajoutent au prix d'acquisition, sur justificatifs, « à proportion de la fraction de leur valeur représentative des biens » (annexe III au CGI, art. 41 duovicies I). L'administration applique une règle de trois, héritier par héritier : droits payés par l'héritier, multipliés par la valeur de sa quote-part du bien, divisés par la valeur de tout ce qu'il a reçu (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 80). Si le bien a été exonéré de droits, aucun droit ne peut être retenu.
- Les frais d'acte et de déclaration afférents au bien, honoraires du notaire compris, pour leur montant réel. Le forfait de 7,5 % prévu pour les acquisitions à titre onéreux ne s'applique pas à un bien reçu par succession.
- Les travaux de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration payés par les vendeurs à une entreprise depuis le décès, s'ils n'ont pas déjà été déduits de leurs revenus. Pour un immeuble bâti vendu plus de cinq ans après le décès, le vendeur qui n'est pas en mesure de justifier ses dépenses de travaux peut retenir à la place un forfait de 15 % de la valeur déclarée (CGI art. 150 VB, II-4°). L'administration admet qu'il n'ait à établir ni la réalité ni le montant des travaux (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20) ; la cour administrative d'appel de Lyon a toutefois confirmé le refus du forfait à un vendeur qui déclarait lui-même, dans l'acte de vente, ne pas avoir engagé de travaux (5 juin 2018, n° 17LY00630). Le forfait tient lieu de justificatifs, non de travaux : lorsqu'aucuns travaux n'ont été réalisés depuis le décès, le calcul sans forfait donne le montant d'impôt le plus élevé des deux, et le notaire chargé de la vente apprécie si le forfait peut être retenu.
Du côté du prix de vente, les frais supportés par les vendeurs — commission d'un intermédiaire, diagnostics obligatoires, mainlevée d'une hypothèque — se déduisent du prix, sur justificatifs (CGI art. 150 VA ; annexe III, art. 41 duovicies H).
Les abattements pour durée de détention
La plus-value est réduite d'un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième. La durée se compte par périodes de douze mois depuis la date du décès, qui est la date d'ouverture de la succession, jusqu'à la date de la vente. Les taux ne sont pas les mêmes pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
| Années entières de détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | Aucun abattement | Aucun abattement |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par année | 1,65 % par année |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonération | 9 % par année |
| Au-delà de 30 ans | Exonération | Exonération |
Ces taux résultent de l'article 150 VC du CGI pour l'impôt sur le revenu et de l'article L136-7 du code de la sécurité sociale pour les prélèvements sociaux. Lorsqu'un héritier reçoit le bien en entier à la suite d'un partage avec les autres héritiers, la date à retenir reste celle du décès (BOI-RFPI-PVI-20-20).
L'impôt dû sur la plus-value
La plus-value imposable est soumise à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % (CGI art. 200 B) et aux prélèvements sociaux, au taux global de 17,2 % : contribution sociale généralisée de 9,2 %, contribution au remboursement de la dette sociale de 0,5 % et prélèvement de solidarité de 7,5 %. Le taux de 10,6 % de contribution sociale généralisée, applicable à d'autres revenus du capital, ne concerne pas les plus-values immobilières, qui restent à 9,2 % (code de la sécurité sociale, art. L136-8).
S'y ajoute une taxe lorsque la plus-value imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 € : de 2 % à 6 % de la plus-value selon son montant, avec une décote juste au-dessus de chaque seuil (CGI art. 1609 nonies G). Elle ne s'applique pas aux terrains à bâtir.
La déclaration de plus-value est déposée avec l'acte de vente, au moment de sa publication (CGI art. 150 VG). L'impôt est versé lors de ce dépôt ; à défaut de paiement, la publication de l'acte est refusée (CGI art. 150 VH). En pratique, le notaire chargé de la vente établit la déclaration et prélève l'impôt sur le prix avant de verser le solde aux vendeurs.
Projet de budget pour 2027. Le projet de loi de finances déposé le 1er octobre 2026 ne modifie aucun des articles appliqués par ce calculateur : abattements pour durée de détention, taux, taxe sur les plus-values élevées. Des propositions de réforme existent — remplacement des abattements par un coefficient d'érosion monétaire (Conseil des prélèvements obligatoires, décembre 2025), exonération de prélèvements sociaux après vingt-deux ans (122e congrès des notaires) — sans valeur légale : voir le suivi de la loi de finances 2027.
En indivision : un calcul par héritier
Lorsque plusieurs héritiers vendent ensemble, chacun est imposé séparément sur sa quote-part : sa part du prix, sa part de la valeur déclarée, les droits de succession qu'il a lui-même payés. Deux héritiers d'un même bien peuvent donc devoir des montants différents. Les seuils s'apprécient eux aussi par personne : l'exonération des ventes dont le prix ne dépasse pas 15 000 € se mesure sur chaque quote-part indivise (CGI art. 150 U, II-6°), et le seuil de 50 000 € de la taxe sur la quote-part de plus-value de chacun (BOI-RFPI-TPVIE-20, § 30).
Le partage entre les héritiers n'est pas une vente : l'article 150 U, IV, écarte l'imposition des partages de biens dépendant d'une succession lorsqu'ils interviennent entre les membres de l'indivision, y compris lorsqu'une soulte est versée. Le calcul d'une soulte relève du calculateur de partage d'un bien indivis, et les règles de l'indivision du guide l'indivision entre héritiers.
Les cas où aucun impôt n'est dû
- Le prix de vente ne dépasse pas la valeur déclarée augmentée des frais et des travaux : il n'y a pas de plus-value. Une moins-value n'est pas prise en compte et ne se reporte pas (CGI art. 150 VD).
- Le bien est la résidence principale du vendeur au jour de la vente : sa part est exonérée (CGI art. 150 U, II-1°). C'est le cas d'un héritier qui habite le bien ; les autres vendeurs restent imposés sur leur propre part.
- Le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €, seuil apprécié sur chaque quote-part indivise.
- La durée de détention dépasse vingt-deux ans pour l'impôt sur le revenu, trente ans pour les prélèvements sociaux.
D'autres exonérations, soumises à des conditions particulières, sont citées plus bas et ne sont pas calculées.
Un exemple chiffré
Deux enfants héritent à parts égales de la maison de leur parent, décédé le 10 mars 2019. Elle est déclarée 250 000 € dans la succession ; chacun reçoit 125 000 € et paie 3 194 € de droits de succession, la maison étant le seul bien. Les frais d'acte afférents à la maison s'élèvent à 2 400 €. Ils la vendent 320 000 € le 2 octobre 2026, sans frais de vente à leur charge, et retiennent le forfait de 15 % pour travaux.
Pour chaque enfant : 160 000 € de prix, moins 125 000 € de valeur déclarée, 3 194 € de droits, 1 200 € de frais d'acte et 18 750 € de forfait travaux, soit une plus-value brute de 11 856 €. Sept années entières se sont écoulées depuis le décès : l'abattement est de 12 % pour l'impôt sur le revenu et de 3,3 % pour les prélèvements sociaux. L'impôt sur le revenu s'élève à 1 982 €, les prélèvements sociaux à 1 972 €, soit 3 954 € ; la vente laisse à chacun environ 156 046 €.
Ce que cet outil ne calcule pas
Le calculateur traite la vente, en pleine propriété, d'un immeuble reçu par succession, par des vendeurs domiciliés en France. Il ne traite pas : les terrains à bâtir, soumis à des règles d'abattement propres ; la vente d'un bien démembré ou d'un seul des droits (usufruit ou nue-propriété), par exemple lorsque le conjoint survivant a reçu l'usufruit ; les biens reçus par donation, pour lesquels la date et les frais à retenir diffèrent ; le bien attribué à un héritier lors d'un partage puis vendu par lui seul, dont le prix d'acquisition se détermine avec le notaire ; la valeur à retenir lorsque l'abattement de 20 % sur la résidence principale du défunt a été appliqué dans la succession (CGI art. 764 bis) ; le cas où le bien, ou la part d'un héritier, a été exonéré de droits de succession — le conjoint survivant, par exemple —, où la valeur du bien reste retenue mais aucun droit ne s'ajoute.
Ne sont pas calculées non plus les autres exonérations de l'article 150 U du CGI — première vente d'un logement autre que la résidence principale avec remploi du prix dans l'achat de celle-ci, vendeur retraité ou invalide de condition modeste, résident d'un établissement pour personnes âgées, expropriation —, les abattements exceptionnels attachés à certaines opérations, la prise en compte des amortissements déduits en location meublée, les règles applicables aux non-résidents, ni l'effet de la plus-value sur le revenu fiscal de référence et la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus. Les montants sont arrondis à l'euro à l'affichage ; le décompte établi par le notaire lors de la vente fait seul foi.
Questions fréquentes sur la vente d'un bien hérité
Comment se calcule la plus-value sur un bien reçu en héritage ?
La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, qui est ici la valeur retenue pour le calcul des droits de succession, c'est-à-dire la valeur déclarée au jour du décès (CGI art. 150 VB). Cette valeur est augmentée des droits de succession et des frais d'acte afférents au bien, ainsi que des travaux. La plus-value est ensuite réduite d'un abattement par année de détention au-delà de la cinquième, comptée depuis le décès, puis soumise à l'impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
Les droits de succession sont-ils déductibles de la plus-value ?
Oui, pour la part qui correspond au bien vendu : les droits de mutation payés et les frais d'acte et de déclaration afférents au bien s'ajoutent au prix d'acquisition, sur justificatifs (CGI art. 150 VB ; annexe III, art. 41 duovicies I). Lorsque l'héritier a reçu d'autres biens, ses droits sont retenus à proportion de la valeur du bien vendu dans ce qu'il a reçu. Le forfait de 7,5 % prévu pour les achats ne s'applique pas à un bien reçu par succession.
À partir de quelle date la durée de détention est-elle comptée ?
À partir de la date du décès, qui est la date d'ouverture de la succession, et non de l'acte de notoriété ou du partage. La durée se compte par périodes de douze mois jusqu'à la vente. L'abattement commence après cinq années entières ; la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu au-delà de vingt-deux ans et de prélèvements sociaux au-delà de trente ans (CGI art. 150 VC ; code de la sécurité sociale art. L136-7).
Y a-t-il une plus-value si le bien est vendu au prix déclaré dans la succession ?
Non. Lorsque le prix de vente est égal à la valeur déclarée dans la succession, la plus-value est nulle, et même négative une fois ajoutés les droits de succession et les frais d'acte. Aucun impôt n'est dû ; la moins-value éventuelle n'est pas prise en compte et ne se reporte pas (CGI art. 150 VD).
En indivision, chaque héritier est-il imposé séparément ?
Oui. Chaque indivisaire est un vendeur distinct, imposé sur sa quote-part de la plus-value. Le seuil d'exonération des ventes de 15 000 € au plus s'apprécie au regard de chaque quote-part indivise (CGI art. 150 U), et le seuil de 50 000 € de la taxe sur les plus-values élevées au niveau de la quote-part de plus-value de chacun (BOFiP). Un héritier dont le bien est la résidence principale au jour de la vente est exonéré pour sa part, sans effet sur celle des autres.
Qui déclare et paie l'impôt sur la plus-value ?
La déclaration de plus-value est déposée avec l'acte de vente, au moment de sa publication (CGI art. 150 VG), et l'impôt est versé lors de ce dépôt (CGI art. 150 VH). En pratique, le notaire chargé de la vente établit la déclaration, calcule l'impôt et le prélève sur le prix avant de verser le solde aux vendeurs. Le calculateur donne un ordre de grandeur ; le décompte du notaire fait seul foi.
Pages liées. Les droits de succession acquittés sur le bien entrent dans ce calcul : le simulateur de droits de succession les chiffre. Pour un terrain ou des terres reçus à plusieurs, les choix possibles avant une vente sont décrits dans le guide hériter d'un terrain.