Évaluer les biens pour la déclaration de succession

La déclaration de succession indique la valeur de chaque bien au jour du décès : les droits sont calculés sur ces valeurs. La loi pose un principe, la valeur vénale, et fixe des règles propres à certains biens. Cette page les décrit, bien par bien. Elle ne donne aucune estimation chiffrée d'un bien et ne remplace pas l'avis d'un notaire.

Quelle valeur, pour quel bien

Le principe : la valeur vénale au jour du décès

Les immeubles sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après la déclaration détaillée et estimative des héritiers (CGI art. 761). La doctrine administrative, qui reprend la jurisprudence de la Cour de cassation, la définit comme le prix qui pourrait être obtenu du bien par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10, § 30 et § 90). Service-public.gouv.fr retient la même définition (service-public, fiche F14198).

Cette valeur est objective : elle se mesure du point de vue d'un acheteur quelconque, non de celui d'une personne déterminée. Seuls comptent les éléments réels d'appréciation, physiques, économiques ou juridiques, comme un bail en cours ; les circonstances propres à la situation des héritiers n'en font pas partie (même document, § 30).

Un logement ou un terrain

• Un bien occupé par le défunt s'évalue comme s'il était libre. Pour les immeubles dont le propriétaire avait l'usage, la valeur vénale est réputée égale à la valeur libre de toute occupation (CGI art. 761, deuxième alinéa) ; la doctrine ajoute qu'une occupation à titre de résidence secondaire n'a pas d'effet sur la valeur (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10, § 90). Seule exception : l'abattement de 20 % de la résidence principale, décrit ci-dessous.
• L'indivision entre héritiers ne réduit pas la valeur. L'état d'indivision dans lequel se trouvent les héritiers sur la pleine propriété d'un bien reçu par succession est sans incidence sur sa valeur vénale au jour de la transmission (même document, § 30, qui cite deux arrêts de la Cour de cassation de 2003 et 2007).
• Une vente aux enchères proche du décès fixe un plancher. Si l'immeuble a été adjugé dans les deux ans qui précèdent ou suivent le point de départ du délai de déclaration, les droits ne peuvent être calculés sur une somme inférieure au prix d'adjudication, sauf transformations du bien dans l'intervalle (CGI art. 761, troisième alinéa).
• Il n'existe pas de barème officiel. L'administration ne publie ni valeur au mètre carré ni coefficient : elle considère que des barèmes conduiraient à des estimations forfaitaires contraires à la loi (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10, § 40).

S'informer sur les prix

Une personne qui doit évaluer un bien immobilier pour la détermination des droits de succession peut obtenir, par voie électronique, les ventes de biens comparables, de type et de superficie similaires, intervenues dans un périmètre et une période qu'elle choisit : adresse et références cadastrales, superficie, type et caractéristiques du bien, date de la vente et valeur déclarée. Ces informations sont réservées à son usage personnel (livre des procédures fiscales art. L107 B). Ce service, « Rechercher des transactions immobilières », se trouve dans l'espace Finances publiques d'impots.gouv.fr. Service-public.gouv.fr indique aussi que l'on peut demander une estimation, par exemple à un agent immobilier (service-public, fiche F14198).

Le même article précise qu'une valeur fixée à partir de ces informations n'empêche pas l'administration de la rectifier.

L'abattement de 20 % sur la résidence principale

Un abattement de 20 % s'applique sur la valeur vénale réelle de l'immeuble qui constituait, au jour du décès, la résidence principale du défunt, lorsque cet immeuble est à la même date la résidence principale de son conjoint, de son partenaire de Pacs, ou d'un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt, de son conjoint ou de son partenaire. Il s'applique aussi lorsque les enfants majeurs sont incapables de travailler dans des conditions normales de rentabilité en raison d'une infirmité (CGI art. 764 bis ; service-public, fiche F14198). Le simulateur de droits de succession l'applique lorsque la case correspondante est cochée.

Les meubles, les bijoux et les objets d'art

Pour les meubles, la loi fixe un ordre (CGI art. 764, I) :

1. le prix d'une vente publique intervenue dans les deux années du décès ;
2. à défaut, l'estimation d'un inventaire dressé dans les cinq années du décès, qui peut être établi par un commissaire de justice ou un autre officier habilité à faire des ventes volontaires ;
3. à défaut, la déclaration détaillée et estimative des héritiers. Pour les meubles meublants, la valeur ne peut alors être inférieure à 5 % de l'ensemble des autres biens de la succession, sans que l'administration ait à justifier leur existence, la preuve contraire restant possible.

Les meubles meublants sont ceux qui servent à l'usage et à l'ornement du logement : lits, sièges, tables, électroménager (service-public, fiche F14198). Service-public.gouv.fr présente le forfait de 5 % comme la règle en l'absence d'inventaire notarié ; le texte réserve aussi la vente publique et la preuve d'une valeur inférieure.

Pour les bijoux, pierreries, objets d'art ou de collection, la valeur ne peut être inférieure à l'évaluation d'un contrat d'assurance contre le vol ou l'incendie en cours au jour du décès et conclu par le défunt, son conjoint ou ses auteurs moins de dix ans avant, sauf preuve contraire ; s'il existe plusieurs contrats, c'est la moyenne de leurs évaluations (CGI art. 764, II).

Les titres et les autres biens

• Titres cotés. Pour une succession, les valeurs admises sur un marché réglementé s'évaluent à la moyenne des trente derniers cours qui précèdent le décès (CGI art. 759 ; BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-40, § 10).
• Titres non cotés, parts de sociétés. Leur valeur vénale tient compte de tous les éléments qui la rapprochent de celle qu'aurait donnée le jeu de l'offre et de la demande : valeur des actifs, bénéfices, dividendes, ventes antérieures des mêmes titres (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10, § 160). Les guides hériter de parts de SCI familiale et hériter de parts de SCPI détaillent ces deux cas.
• Véhicules et autres meubles. Leur valeur résulte de la déclaration détaillée et estimative des héritiers (CGI art. 758) ; service-public.gouv.fr indique que les véhicules sont estimés selon la valeur argus (fiche F14198).
• Assurance-vie. Le capital versé à un bénéficiaire désigné ne fait pas partie de la succession ; seules les primes versées après 70 ans entrent dans les droits : voir toucher une assurance-vie après un décès.

Si un bien est sous-évalué

Les héritiers déclarent les valeurs sous leur responsabilité. L'administration peut rectifier une évaluation qui paraît inférieure à la valeur vénale réelle, par une procédure de rectification contradictoire, et c'est à elle d'apporter la preuve de l'insuffisance (livre des procédures fiscales art. L17). Les droits supplémentaires sont alors dus avec l'intérêt de retard ; une majoration de 40 % s'y ajoute en cas de manquement délibéré, de 80 % en cas de manœuvres frauduleuses (CGI art. 1729). Le délai dont dispose l'administration est décrit dans le guide combien de temps dure une succession.

La valeur déclarée sert aussi, plus tard, de prix d'acquisition si le bien est vendu : une valeur basse augmente la plus-value imposable à la revente (voir plus-value d'un bien hérité).

Ce que cette page ne traite pas

• L'évaluation chiffrée d'un bien particulier : aucun outil du site ne la propose.
• Les biens professionnels, les fonds de commerce et les règles propres aux entreprises transmises (Pacte Dutreil : voir le simulateur dédié).
• Les biens ruraux loués par bail à long terme, les bois et forêts, et les monuments historiques, qui suivent des règles particulières.
• La valeur de l'usufruit et de la nue-propriété, calculée par le calculateur d'usufruit, et les biens situés à l'étranger.

Questions fréquentes