Donner un bien immobilier, ou le vendre puis donner le prix
Un parent qui veut transmettre un logement loué, une résidence secondaire ou un terrain peut le donner, ou le vendre et donner le prix. Les deux trajets ne sont pas taxés de la même façon : dans le premier, la plus-value est calculée chez le bénéficiaire à partir de la valeur donnée ; dans le second, elle est imposée chez le donateur, puis la somme donnée supporte les droits de donation. Ce simulateur calcule ce que reçoit le bénéficiaire dans chacun des deux cas, pour une vente au même prix et à la même date. Il décrit une mécanique fiscale ; il ne recommande rien.
Le bien et sa vente
Le même prix est retenu dans les deux trajets : vendu par le donateur, ou par le bénéficiaire après la donation.
Commission d'agence payée par le vendeur, diagnostics obligatoires : ils se déduisent du prix. Laissez 0 si l'acquéreur paie la commission.
Un terrain nu n'ouvre pas droit au forfait de 15 % pour travaux. Les terrains à bâtir obéissent à des règles propres que l'outil ne calcule pas.
L'achat par le donateur
Prix stipulé dans l'acte d'achat. Le simulateur suppose un bien acheté ; pour un bien que le donateur a lui-même reçu par succession, l'outil vendre un bien hérité part de la valeur déclarée.
La donation
Un seul donateur et un seul bénéficiaire. Pour un bien détenu par un couple, chacun donne sa part : faites un calcul par donateur, sur la moitié du bien.
Les deux premières cases conditionnent le don familial d'une somme d'argent (CGI art. 790 G), possible seulement dans le trajet « vendre puis donner ». L'abattement handicap est de 159 325 € (CGI art. 779, II).
Elles réduisent l'abattement disponible et font reprendre le barème à la tranche atteinte (CGI art. 784). Hors dons familiaux d'argent exonérés.
Valeur vénale du bien au jour de la donation, celle qu'un acquéreur paierait. Une donation suivie de peu d'une vente au prix saisi plus haut se déclare normalement à une valeur proche de ce prix.
Elle doit précéder la vente : c'est le point de départ de la durée de détention du bénéficiaire.
Émoluments du notaire, taxe de publicité foncière et frais divers, d'après le devis du notaire : une donation d'immeuble se fait par acte notarié. Ils sont propres au trajet « donner le bien » ; un don d'argent n'en demande pas. Le montant proposé est une hypothèse de l'exemple, non une estimation.
Montant réel, sur factures d'entreprises. Le forfait de 15 % n'est pas proposé ici : il suppose une vente plus de cinq ans après la donation.
Les deux trajets
Le simulateur compare deux manières de transmettre le même immeuble, vendu au même prix et à la même date :
- Vendre, puis donner le prix. Le donateur vend le bien et paie l'impôt sur la plus-value constituée depuis son achat. Il donne ensuite au bénéficiaire la somme qui lui reste, sur laquelle le bénéficiaire paie les droits de donation.
- Donner le bien, que le bénéficiaire vend. Le donateur donne l'immeuble par acte notarié ; le bénéficiaire paie les droits de donation et les frais d'acte, puis vend le bien. Sa plus-value se calcule à partir de la valeur retenue dans la donation.
Dans les deux cas, le résultat affiche d'abord ce que reçoit le bénéficiaire, une fois l'impôt sur la plus-value, les droits et les frais payés. La différence entre les deux montants est présentée comme un écart entre deux trajets, sans jugement sur le choix à faire.
Vendre puis donner : la plus-value du donateur
La plus-value est la différence entre le prix de vente, diminué des frais de vente, et le prix d'acquisition. Pour un bien acheté, le prix d'acquisition est le prix stipulé dans l'acte, majoré des frais d'acquisition, pour leur montant réel ou un forfait de 7,5 % du prix, et des travaux, pour leur montant réel ou, pour un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans, un forfait de 15 % du prix d'achat (CGI art. 150 VB, II-3° et 4°).
La durée de détention se compte depuis l'achat. Elle ouvre droit à des abattements (CGI art. 150 VC) :
| Années entières de détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu'à 5 ans | Aucun abattement | Aucun abattement |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par année | 1,65 % par année |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonération | 9 % par année |
| Au-delà de 30 ans | Exonération | Exonération |
La plus-value restante est imposée au taux de 19 % (CGI art. 200 B) et aux prélèvements sociaux de 17,2 %, avec une taxe supplémentaire lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 € (CGI art. 1609 nonies G). Le calcul de ces taux et seuils est le même que celui de l'outil vendre un bien hérité.
La somme qui reste au donateur est ensuite donnée. Un don d'argent supporte les droits de donation après l'abattement lié au lien de parenté (CGI art. 779) ; s'y ajoute, sous conditions, l'exonération du don familial de 31 865 € (CGI art. 790 G). Ce don ne passe pas nécessairement par un notaire : il est déclaré par le bénéficiaire à l'administration fiscale (service-public.gouv.fr, fiche F36656).
Donner le bien : la plus-value du bénéficiaire
La donation d'un immeuble se fait par acte notarié. Les droits de donation portent sur la valeur vénale du bien au jour de la donation, après l'abattement lié au lien de parenté ; le don familial de sommes d'argent ne s'applique pas à un immeuble.
Lorsque le bénéficiaire vend ensuite le bien, son prix d'acquisition est la valeur retenue pour le calcul des droits de donation (CGI art. 150 VB, I). Il y ajoute les droits de donation et les frais d'acte afférents au bien, pour leur montant réel, s'il les a lui-même payés ; s'ils ont été payés par le donateur, il ne peut pas les ajouter (BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 80). Le forfait de 7,5 % ne s'applique pas à un bien reçu à titre gratuit. La durée de détention repart de la date de la donation.
Il en résulte que la plus-value constituée pendant la détention par le donateur n'est imposée ni chez lui, ni chez le bénéficiaire, lorsque le bien est vendu à un prix proche de la valeur retenue dans la donation. En contrepartie, les droits de donation portent sur la valeur du bien entier, avant tout impôt sur la plus-value, et l'acte notarié a un coût.
Lorsque le bien est la résidence principale du donateur
La vente de la résidence principale du vendeur au jour de la cession est exonérée d'impôt sur la plus-value (CGI art. 150 U, II-1°). Si le donateur vend son logement puis donne le prix, seuls les droits de donation sont dus sur la somme donnée : la comparaison n'a alors plus d'objet, et le simulateur se borne à le signaler.
Une condition : que la donation soit réelle
Le droit fiscal n'interdit pas de choisir le cadre juridique le plus favorable, pourvu que ce choix ne soit empreint d'aucune artificialité (BOFiP BOI-CF-IOR-30-20, § 1). L'administration peut en revanche écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes fictifs ou ceux qui n'ont été inspirés par aucun autre motif que celui d'éluder ou d'atténuer l'impôt (livre des procédures fiscales, art. L64), ainsi que, pour les actes passés depuis le 1er janvier 2020, ceux qui ont ce motif pour motif principal (art. L64 A ; BOI-CF-IOR-30-20, § 30).
Pour une donation suivie de la vente du bien, la question porte sur la réalité du dessaisissement : le bénéficiaire doit disposer du prix de vente comme de son bien propre. Un prix rendu au donateur, prêté à celui-ci, ou employé à son profit, priverait la donation de sa portée. Le simulateur suppose une donation réelle et un bénéficiaire qui conserve le prix.
Avant de passer un acte, il est possible de consulter par écrit l'administration centrale en lui décrivant l'opération ; si elle n'a pas répondu dans un délai de six mois, les procédures d'abus de droit ne peuvent plus être engagées sur cette opération (art. L64 B). Le notaire qui reçoit la donation vérifie par ailleurs ses conséquences civiles : réserve héréditaire, rapport à la succession, égalité entre les enfants.
Un exemple chiffré
Un appartement acheté 150 000 € le 1er mai 2006 par un parent de 70 ans, vendu 400 000 € le 15 novembre 2026, forfaits de 7,5 % et de 15 % retenus, sans donation antérieure. Le bénéficiaire est son enfant majeur.
- Vendre, puis donner le prix. Le prix d'acquisition est de 183 750 € (150 000 € + 11 250 € + 22 500 €), la plus-value brute de 216 250 €. Après vingt années entières de détention, l'abattement est de 90 % pour l'impôt sur le revenu et de 24,75 % pour les prélèvements sociaux : impôt de 4 108,75 € et prélèvements de 27 989,24 €. Il reste 367 902,01 € au parent. Sur ce don d'argent, 31 865 € sont exonérés (art. 790 G) et 100 000 € abattus : droits de donation de 45 401,75 €. L'enfant reçoit 322 500 €.
- Donner l'appartement le 1er octobre 2026, à 400 000 €. Après l'abattement de 100 000 €, les droits de donation sont de 58 194,35 € ; les frais d'acte, pris ici à 4 000 €, s'y ajoutent. Vendu 400 000 € six semaines plus tard, le bien ne dégage pas de plus-value : le prix d'acquisition de l'enfant est de 400 000 €, augmenté des droits et des frais qu'il a payés. L'enfant reçoit 337 806 €.
- L'écart entre les deux trajets est de 15 305 € dans ces hypothèses. Il disparaîtrait si le bien avait été acheté plus de trente ans avant la vente, puisque la plus-value serait alors exonérée dans les deux cas, et il dépend de la réalité de la donation (voir la condition ci-dessus).
Ouvrir cet exemple dans le simulateur →
Projet de loi de finances pour 2027
Lors de l'examen de la première partie du projet de loi de finances pour 2027, l'Assemblée nationale a adopté le 16 octobre 2026 des amendements qui modifient les articles 150 U et 150 VC du CGI, notamment pour les locations meublées. Ils ne sont pas votés définitivement et le simulateur ne les applique pas. Leur suivi est daté sur la page loi de finances 2027.
Ce que cet outil ne calcule pas
- Les droits payés par le donateur. Le calcul suppose que le bénéficiaire paie les droits et les frais de la donation, ce qui lui permet de les ajouter à son prix d'acquisition. Lorsque le donateur les prend à sa charge, ils ne s'ajoutent pas au prix d'acquisition du bénéficiaire.
- La donation avec réserve d'usufruit, la donation-partage, plusieurs bénéficiaires et le démembrement de propriété.
- Les titres, les parts de société civile, les meubles : l'outil ne traite que les immeubles.
- Les terrains à bâtir, les amortissements déduits par un loueur en meublé (CGI art. 150 VB, III) et les autres exonérations de l'article 150 U (première cession d'un logement avec remploi, vendeur retraité ou invalide, expropriation).
- La contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, les revenus du bien entre la donation et la vente, et ce que deviendrait la somme reçue.
- L'évolution du prix. Le même prix et la même date de vente sont retenus dans les deux trajets.
- Les conséquences civiles de la donation au décès du donateur (rapport, réduction, réserve héréditaire), décrites dans les pages qui hérite et donation-partage.
- Les projets de la loi de finances pour 2027.
Une donation se prépare avec un notaire, qui reçoit l'acte et vérifie ses conséquences civiles et fiscales au regard de la situation d'ensemble.
Questions fréquentes
Vaut-il mieux donner un bien immobilier ou le vendre puis donner l'argent ?
Il n'y a pas de réponse générale. Les deux trajets ne sont pas taxés de la même façon : si le donateur vend, il paie l'impôt sur la plus-value constituée depuis son achat, puis la somme donnée supporte les droits de donation ; si le bien est donné, les droits portent sur sa valeur au jour de la donation, qui devient le prix d'acquisition du bénéficiaire pour une vente ultérieure (CGI art. 150 VB). Le résultat dépend du prix d'achat, de la durée de détention, du lien de parenté et des donations antérieures. Ce simulateur calcule ce que reçoit le bénéficiaire dans les deux cas ; il ne recommande aucun choix, qui relève aussi de considérations civiles et familiales à examiner avec un notaire.
Quel est le prix d'acquisition d'un bien reçu par donation, en cas de vente ?
C'est la valeur retenue pour le calcul des droits de donation (CGI art. 150 VB, I). S'y ajoutent les droits de donation et les frais d'acte afférents au bien, pour leur montant réel et seulement s'ils ont été effectivement supportés par celui qui vend ; si le donateur les a payés, le bénéficiaire ne peut pas les ajouter (BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 80). Le forfait de 7,5 % est réservé aux acquisitions à titre onéreux. La durée de détention se compte depuis la donation, et le forfait de 15 % pour travaux n'est possible que pour un immeuble bâti vendu plus de cinq ans après celle-ci.
Le bénéficiaire d'une donation peut-il vendre aussitôt le bien reçu ?
Aucun des textes lus pour cette page n'impose de délai entre une donation et la vente du bien donné. La donation doit en revanche être réelle : l'administration peut écarter un acte fictif ou un acte qui n'a pour motif, exclusif ou principal, que d'éluder l'impôt (livre des procédures fiscales, art. L64 et L64 A). Une donation suivie de la vente n'est donc opposable que si le bénéficiaire dispose effectivement du prix, sans le rendre au donateur ni l'employer à son profit. Avant l'acte, l'administration peut être consultée par écrit ; sans réponse dans les six mois, ces procédures ne s'appliquent plus à l'opération décrite (art. L64 B).
Le don de la somme tirée de la vente bénéficie-t-il du don familial de 31 865 € ?
Oui, lorsque ses conditions sont remplies : don d'une somme d'argent en pleine propriété, donateur de moins de 80 ans, bénéficiaire majeur ou émancipé, enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant du donateur, ou neveu ou nièce lorsque le donateur n'a pas de descendance (CGI art. 790 G ; service-public.gouv.fr, fiche F36656). L'exonération de 31 865 € se cumule avec l'abattement lié au lien de parenté et se renouvelle tous les quinze ans. Elle ne s'applique pas à la donation d'un immeuble. C'est le bénéficiaire qui déclare le don d'argent à l'administration fiscale.
Et si le bien est la résidence principale du donateur ?
La vente de la résidence principale du vendeur au jour de la cession est exonérée d'impôt sur la plus-value (CGI art. 150 U, II-1°). Si le donateur vend son logement puis donne le prix, seuls les droits de donation sont dus sur la somme donnée. Le simulateur l'indique et ne compare pas les deux trajets dans ce cas ; les droits de donation se calculent avec le simulateur de droits de donation.