Vérifié le 19/10/2026 · Mis à jour le 19/10/2026

Hériter de parts de SCI familiale : agrément, vote, sortie, valeur

Une maison de famille est souvent détenue par une société civile immobilière (SCI) entre frères et sœurs, ou entre parents et enfants. Au décès d'un associé, ce n'est pas la maison qui se transmet, mais ses parts de la société : ses héritiers peuvent devenir associés des autres membres de la famille, puis, une génération plus tard, des cousins se retrouver associés ensemble. Cette page décrit les règles qui s'appliquent alors (agrément, vote, gérance, dettes, valeur des parts, sortie) et les rassemble en deux listes de contrôle. Elle ne conseille aucun choix et ne remplace pas l'avis d'un notaire. Pour une société de placement (SCPI), voir le guide hériter de parts de SCPI.

Ce qui se transmet : des parts, pas la maison

La maison appartient à la société, qui est une personne distincte de ses associés. Au décès d'un associé, ses parts entrent dans sa succession et se répartissent entre ses héritiers selon les règles ordinaires : la loi, ou un testament, désigne qui hérite et pour quelle part (voir qui hérite et à quelle part). Les autres associés, par exemple les frères et sœurs du défunt, n'héritent pas de ses parts du seul fait qu'ils sont associés.

« SCI familiale » n'est pas une catégorie juridique : c'est une société civile ordinaire, régie par le Code civil (art. 1832 à 1870-1) et par ses statuts. Ce sont les statuts qui fixent la plupart des règles décrites ci-dessous ; la loi ne s'applique qu'à défaut de clause. Les héritiers ont donc intérêt à en obtenir une copie à jour, auprès du gérant ou du greffe.

Les héritiers deviennent-ils associés ? L'agrément

La société n'est pas dissoute par le décès d'un associé : elle continue avec ses héritiers ou légataires, sauf si les statuts prévoient qu'ils doivent être agréés par les associés (Code civil art. 1870). Les statuts peuvent aussi prévoir d'autres issues :

Ce que prévoient les statuts	Conséquence pour les héritiers	Texte
Rien de particulier	Ils deviennent associés, sans agrément	art. 1870, al. 1
Agrément des héritiers par les associés	Ils deviennent associés s'ils sont agréés ; sinon, ils reçoivent la valeur des parts	art. 1870, al. 1 ; art. 1870-1
Continuation avec les seuls associés survivants	Ils reçoivent la valeur des parts	art. 1870, al. 2 ; art. 1870-1
Continuation avec le conjoint survivant, certains héritiers ou une personne désignée	Seules les personnes désignées deviennent associées ; les autres reçoivent la valeur des parts	art. 1870, al. 3 ; art. 1870-1
Dissolution de la société au décès	La société est liquidée ; les héritiers reçoivent la part du défunt dans le résultat de la liquidation	art. 1870, al. 2

L'héritier qui ne devient pas associé n'a droit qu'à la valeur des parts, déterminée au jour du décès. Elle lui est payée par les nouveaux titulaires des parts, ou par la société si elle les rachète pour les annuler (art. 1870-1). En cas de contestation, la valeur est fixée par un expert désigné par les parties ou, à défaut d'accord, par le président du tribunal ; l'expert applique les règles de valeur prévues par les statuts ou par une convention entre les parties, lorsqu'elles existent (art. 1843-4).

À plusieurs : un mandataire unique pour voter

Tant que la succession n'est pas partagée, les parts appartiennent à tous les héritiers ensemble, en indivision. Tout associé a le droit de participer aux décisions collectives, mais les copropriétaires d'une part indivise sont représentés par un mandataire unique, choisi parmi eux ou en dehors d'eux ; en cas de désaccord, il est désigné en justice à la demande du plus diligent (Code civil art. 1844). Les règles propres à l'indivision entre héritiers (décisions aux deux tiers, convention, partage) sont décrites dans le guide indivision entre héritiers.

Lorsque les parts sont démembrées, par exemple quand le conjoint survivant en a l'usufruit et les enfants la nue-propriété, les deux participent aux décisions collectives. Le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour l'affectation des bénéfices, réservée à l'usufruitier ; pour les autres décisions, ils peuvent convenir que l'usufruitier votera (art. 1844 ; voir usufruit et nue-propriété). Les statuts peuvent écarter la règle du mandataire unique et la répartition des votes entre usufruitier et nu-propriétaire (même article, dernier alinéa).

Quand le gérant était l'associé décédé

Le gérant est nommé par les statuts, par un acte distinct ou par une décision des associés ; sauf clause contraire, par des associés qui détiennent plus de la moitié des parts. Si la société se trouve sans gérant, pour quelque cause que ce soit, tout associé peut réunir les associés ou, à défaut, demander au président du tribunal de désigner un mandataire chargé de le faire, à seule fin de nommer un ou plusieurs gérants (Code civil art. 1846). Tant qu'aucun gérant n'est nommé, personne ne peut agir au nom de la société, par exemple pour payer une facture de travaux ou signer un bail.

Dettes de la société : ce qui engage les associés

À l'égard des créanciers, les associés répondent indéfiniment des dettes de la société, à proportion de leur part dans le capital, à la date où la dette est exigible (Code civil art. 1857). Les créanciers doivent d'abord poursuivre la société, et ne peuvent se tourner vers un associé qu'après l'avoir fait sans succès (art. 1858). Pour des héritiers qui deviennent associés, un emprunt de la société ou de gros travaux à financer comptent donc autant que la valeur de la maison. Les dettes du défunt lui-même relèvent de la succession : voir accepter ou renoncer à une succession.

La valeur des parts à déclarer

Les droits de succession se calculent sur la valeur vénale des biens au jour du décès. Pour des parts de société non cotée, cette valeur doit être aussi proche que possible de celle qu'aurait donnée le jeu normal de l'offre et de la demande ; elle tient compte notamment de la valeur mathématique, obtenue à partir de l'actif net de la société, et des transactions antérieures sur les mêmes titres (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10, § 160). Les parts sont déclarées pour la valeur que les héritiers estiment, sous le contrôle de l'administration (même document, § 170).

Pour une SCI qui détient seulement une maison, la valeur mathématique est le point de départ habituel : valeur de la maison et des autres biens de la société, moins ses dettes, multipliée par la part du défunt dans le capital. L'encadré ci-dessous fait ce calcul. Il ne retient aucune décote : une réduction pour tenir compte de la difficulté à vendre des parts, ou de clauses qui la limitent, est parfois admise, mais aucun texte n'en fixe le taux ; elle se discute avec le notaire et peut être contestée par l'administration.

Valeur mathématique des parts du défunt

Valeur de la maison (ou des immeubles) de la SCI au jour du décès, en euros

Autres biens de la SCI (compte bancaire…), en euros

Dettes de la SCI (emprunt restant dû, factures, comptes courants des associés), en euros

Nombre de parts du défunt

Nombre total de parts de la SCI

Somme que la SCI devait au défunt (son compte courant d'associé), en euros

Cette somme est une créance du défunt : elle s'ajoute à ses parts dans la succession. Elle fait aussi partie des dettes de la SCI, à inclure dans le champ « Dettes ».

Valeur mathématique des parts du défunt, sans décote

140 000 €

Actif net de la SCI : 420 000 € ; part du défunt : 100 parts sur 300.

À déclarer pour la SCI, compte courant compris : 140 000 €.

Calculer les droits de succession avec cette valeur

Le simulateur s'ouvre avec ce montant comme seul patrimoine : ajoutez-y les autres biens du défunt. Ne remplissez pas la case « résidence principale » pour une maison détenue par une SCI (voir plus bas).

Avec les valeurs de l'exemple, la maison vaut 450 000 €, la SCI a 6 000 € sur son compte et 36 000 € de dettes : son actif net est de 420 000 €. Le défunt détenait 100 parts sur 300, soit le tiers : ses parts valent 140 000 € avant toute décote. Chacun de ses héritiers est taxé sur ce qu'il reçoit, après son abattement personnel (voir le barème et les abattements).

Pas d'abattement de 20 % pour la résidence principale. Cet abattement porte sur la valeur de l'immeuble qui constituait la résidence principale du défunt, lorsqu'il est occupé par son conjoint, son partenaire de Pacs ou certains enfants (CGI art. 764 bis). L'administration fiscale en exclut les titres de sociétés civiles de gestion immobilière, même lorsque l'immeuble de la société était la résidence principale du défunt (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-30, § 40).

Les parts figurent ensuite dans la déclaration de succession.

Rester associé, vendre ses parts ou se retirer

Contrairement à un bien indivis, dont le partage peut en principe être demandé à tout moment, la maison d'une SCI ne se partage pas entre associés : pour sortir, il faut passer par les parts ou par la société elle-même.

Partager les parts entre héritiers

Les héritiers qui détiennent ensemble les parts du défunt peuvent se les partager, comme tout bien de la succession (voir indivision entre héritiers et partager un bien : soulte et frais). Chacun devient alors associé pour son propre nombre de parts, sous réserve des règles d'agrément des statuts.

Vendre ses parts

Les parts ne peuvent être cédées qu'avec l'agrément de tous les associés, sauf si les statuts prévoient une majorité ou un agrément par les gérants ; ils peuvent dispenser d'agrément les cessions entre associés ou au conjoint d'un associé. Sauf clause contraire des statuts, les cessions à des ascendants ou descendants du cédant ne sont pas soumises à agrément (Code civil art. 1861). Si l'agrément est refusé, les associés, ou à défaut la société ou un tiers, peuvent acheter les parts ; en cas de contestation sur le prix, il est fixé par expert (art. 1862). Si aucune offre d'achat n'est faite dans les six mois de la dernière notification, l'agrément est réputé acquis, à moins que les autres associés ne décident dans ce délai la dissolution de la société (art. 1863).

Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d'une société à prépondérance immobilière doit, à peine de nullité, être constatée par un acte notarié, un acte contresigné par avocat ou, dans les cas où il y est habilité, un acte rédigé par un expert-comptable (Code civil art. 1865-1, créé par la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026). Cette règle vise la vente des parts, pas leur transmission par succession.

Se retirer de la société

Un associé peut se retirer totalement ou partiellement dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, avec l'accord unanime des autres associés ; le retrait peut aussi être autorisé par une décision de justice pour justes motifs. L'associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses parts, fixée par expert à défaut d'accord (Code civil art. 1869).

Vendre la maison ou dissoudre la société

La vente de la maison est une décision de la société, prise selon les règles de majorité des statuts. La société prend fin notamment par une dissolution anticipée décidée par les associés, ou prononcée par le tribunal à la demande d'un associé pour justes motifs, en particulier en cas de mésentente entre associés qui paralyse le fonctionnement de la société (Code civil art. 1844-7). La plus-value de vente d'un bien hérité, pour un bien détenu en direct, est décrite sur la page plus-value d'un bien hérité ; celle d'une SCI dépend de son régime fiscal, que cette page ne traite pas.

Deux listes de contrôle

Avant le décès, pour les associés

Réunir les statuts à jour, l'extrait d'immatriculation, les procès-verbaux d'assemblée et les derniers comptes de la SCI, et noter qui en est le gérant.
Lire ce que les statuts prévoient au décès d'un associé : continuation avec les héritiers, agrément, continuation avec certaines personnes, dissolution (Code civil art. 1870).
Repérer les autres points que les statuts peuvent régler : remplacement du gérant (art. 1846), représentation des parts indivises et votes en cas de démembrement (art. 1844), règles de valeur des parts (art. 1843-4), retrait d'un associé (art. 1869), agrément des cessions (art. 1861).
Noter l'emprunt restant dû, les comptes courants de chaque associé et la répartition des charges.
Une modification des statuts se décide entre associés, selon les règles prévues par les statuts, et se prépare avec un notaire ou un avocat. Pour une transmission de son vivant, les règles de la donation-partage et du démembrement sont décrites sur le site, sans recommandation.

Après le décès, pour les héritiers

Prévenir par écrit le gérant de la SCI, ou les autres associés si le gérant était le défunt ; voir les modèles de lettres.
Obtenir les statuts à jour et vérifier la clause applicable au décès : agrément ou non, personnes qui continuent la société.
Si la société n'a plus de gérant, faire nommer un gérant par les associés (Code civil art. 1846).
Désigner le mandataire unique des parts indivises, par un écrit signé de tous les héritiers, ou à défaut le faire désigner par le juge (art. 1844).
Faire établir la preuve de la qualité d'héritier et réunir avec le notaire les éléments de valeur : estimation de la maison, comptes de la SCI, emprunt, comptes courants.
Déposer la déclaration de succession dans le délai et payer les droits.
Décider ensemble : rester associés, se partager les parts, les vendre, ou demander le retrait.

Ce que cette page ne traite pas

Le choix entre garder, vendre ou réorganiser la SCI : la page décrit des règles, elle ne conseille aucune solution.
Le taux d'une décote sur la valeur des parts : aucun texte ne le fixe ; l'encadré n'en retient aucune.
Les SCI soumises à l'impôt sur les sociétés, la fiscalité des revenus de la SCI et la plus-value de vente de la maison par la société.
Les droits au logement du conjoint survivant lorsque le logement appartient à une SCI, l'impôt sur la fortune immobilière, et les successions qui comportent des héritiers ou des biens à l'étranger.

Questions fréquentes

Faut-il l'accord des autres associés pour hériter de parts de SCI ?

Cela dépend des statuts. Par défaut, la société continue avec les héritiers ou légataires de l'associé décédé ; les statuts peuvent toutefois prévoir qu'ils doivent être agréés par les associés, que la société continuera avec les seuls associés survivants, ou avec des personnes qu'ils désignent (Code civil art. 1870). La lecture des statuts à jour est donc le premier pas.

Que reçoit un héritier qui n'est pas agréé ?

Il ne devient pas associé et n'a droit qu'à la valeur des parts de l'associé décédé, déterminée au jour du décès. Elle lui est payée par les nouveaux titulaires des parts, ou par la société si elle les rachète pour les annuler (Code civil art. 1870-1). En cas de contestation, la valeur est fixée par un expert désigné par les parties ou, à défaut, par le président du tribunal (art. 1843-4).

Comment votent plusieurs héritiers qui détiennent ensemble les mêmes parts ?

Les copropriétaires d'une part sociale indivise sont représentés par un mandataire unique, choisi parmi eux ou en dehors d'eux ; en cas de désaccord, il est désigné en justice à la demande du plus diligent (Code civil art. 1844). Si les parts sont démembrées, le nu-propriétaire vote, sauf sur l'affectation des bénéfices, réservée à l'usufruitier. Les statuts peuvent prévoir d'autres règles.

Un associé peut-il obtenir la vente de la maison détenue par la SCI ?

La maison appartient à la société, pas aux associés : elle ne se partage pas comme un bien indivis. Un associé qui veut sortir peut céder ses parts, en principe avec l'agrément des autres associés (art. 1861), se retirer dans les conditions des statuts, avec l'accord unanime des autres associés ou par décision de justice pour justes motifs (art. 1869), ou demander au tribunal la dissolution pour justes motifs, notamment une mésentente qui paralyse la société (art. 1844-7, 5°).

L'abattement de 20 % sur la résidence principale s'applique-t-il à des parts de SCI ?

Non. L'abattement de 20 % porte sur la valeur de l'immeuble qui constituait la résidence principale du défunt, lorsqu'il est occupé par certains proches (CGI art. 764 bis). L'administration fiscale en exclut les titres de sociétés civiles de gestion immobilière, même lorsque l'immeuble de la société était la résidence principale du défunt (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-30, § 40).

→ Indivision entre héritiers : décisions, convention, sortie → Hériter de parts de SCPI à plusieurs → Simulateur de droits de succession → Qui hérite et à quelle part ? → Usufruit et nue-propriété → Déclaration de succession (formulaire 2705) → Partager un bien : soulte et frais

Sources vérifiées le 19/10/2026. Textes consolidés lus sur Légifrance le 19/10/2026 : Code civil art. 1843-4, 1844, 1844-7, 1846, 1857, 1858, 1861, 1862, 1863, 1865-1, 1869, 1870, 1870-1 ; Code général des impôts art. 764 bis. Doctrine fiscale lue le 19/10/2026 : BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10 (titres de sociétés non cotées, § 160 et 170) ; BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-30 (résidence principale, § 10 et 40). Le refus de l'abattement de 20 % pour des parts de SCI repose sur deux sources (CGI art. 764 bis, qui vise l'immeuble ; BOFiP, § 40, qui exclut les titres). Points reposant sur une seule source, le texte de loi lui-même : la continuation de la société et l'agrément (art. 1870, 1870-1), le mandataire unique et les votes en cas d'usufruit (art. 1844), la gérance (art. 1846), les dettes (art. 1857, 1858), la cession, le retrait et la dissolution (art. 1843-4, 1844-7, 1861 à 1863, 1865-1, 1869) ; la méthode d'évaluation des titres non cotés (BOFiP). Aucun taux de décote n'a été trouvé dans une source officielle.