Hériter de parts de SCPI à plusieurs : démarches, valeur, indivision
Des parts de SCPI (société civile de placement immobilier) détenues par le défunt reviennent à ses héritiers, souvent à plusieurs. Jusqu'au partage, elles sont en indivision : il faut un représentant unique auprès de la société, des décisions prises ensemble, et un choix final entre garder, partager ou vendre. Cette page décrit ces règles et les démarches, puis les rassemble en deux listes de contrôle. Elle ne calcule rien, ne compare aucune SCPI et ne remplace pas l'avis d'un notaire.
Qui hérite des parts, et pour quelle part
Les parts suivent les règles ordinaires de la succession : la loi, ou un testament, désigne les héritiers et la part de chacun. Lorsque des petits-enfants, des neveux ou des cousins héritent ensemble, c'est souvent parce qu'un héritier est décédé avant le défunt ou a renoncé, et que ses descendants viennent à sa place par représentation. La part de chacun et son abattement en dépendent : voir qui hérite et à quelle part, petits-enfants et héritage et neveux et nièces.
Trois cas sortent de ce schéma :
- Parts détenues dans une assurance-vie (en unités de compte) : le capital est versé aux bénéficiaires désignés dans le contrat, hors succession ; voir le simulateur assurance-vie et succession.
- Le défunt n'avait que l'usufruit des parts : l'usufruit s'éteint par la mort de l'usufruitier (Code civil art. 617) ; le nu-propriétaire devient plein propriétaire et les héritiers ne reçoivent rien de ces parts. Tant que la propriété est démembrée, le droit de vote appartient au nu-propriétaire, sauf pour l'affectation des bénéfices, réservée à l'usufruitier (art. 1844) ; voir usufruit et nue-propriété.
- Le défunt avait la nue-propriété : ses héritiers la reçoivent ; l'usufruitier garde ses droits jusqu'à l'extinction de l'usufruit.
Les héritiers deviennent associés, sans agrément
Une société civile n'est pas dissoute par le décès d'un associé : elle continue avec ses héritiers ou légataires (Code civil art. 1870). Pour une SCPI, le Code monétaire et financier permet aux statuts de soumettre une cession de parts à l'agrément de la société, sauf, notamment, en cas de succession (art. L214-97) : la société de gestion ne choisit pas les héritiers. Elle demande les pièces qui établissent leur qualité avant d'inscrire les parts à leur nom ; la liste et les éventuels frais de dossier se demandent à la société, ils varient de l'une à l'autre.
À plusieurs : un représentant unique auprès de la société
Tant qu'elles n'ont pas été partagées, les parts appartiennent à tous les héritiers ensemble. Le Code civil prévoit que les copropriétaires d'une part sociale indivise sont représentés par un mandataire unique, choisi parmi eux ou en dehors d'eux ; en cas de désaccord, le mandataire est désigné en justice à la demande du plus diligent (art. 1844). Les statuts peuvent déroger à cette règle (même article) : ceux de la SCPI le précisent.
Le mandataire représente les parts auprès de la société, par exemple pour voter en assemblée générale. Les décisions de l'indivision elle-même suivent le Code civil :
| Décision | Qui décide | Texte |
|---|---|---|
| Actes d'administration, mandat général d'administration à l'un des héritiers ou à un tiers | Les héritiers qui détiennent au moins deux tiers des droits, en informant les autres | art. 815-3 |
| Vendre des parts pour payer les dettes et charges de l'indivision | Les héritiers qui détiennent au moins deux tiers des droits | art. 815-3, 3° ; service-public, fiche F1296 |
| Vendre ou demander le retrait des parts pour une autre raison | Tous les héritiers | art. 815-3 ; fiche F1296 |
| Rester en indivision selon des règles écrites (convention) | Tous les héritiers, par un écrit qui désigne les biens et les quotes-parts | art. 1873-2 ; fiche F1296 |
Les règles générales de l'indivision, la convention d'indivision et le mandataire désigné par le juge sont détaillés dans le guide indivision entre héritiers.
La valeur des parts dans la déclaration de succession
Les droits de succession sont calculés sur la valeur vénale des biens au jour du décès (BOFiP, BOI-ENR-DMTG-10-40-10-10, § 20). Pour des titres non cotés en bourse, cette valeur est le chiffre le plus proche de celui qu'aurait donné le jeu normal de l'offre et de la demande, compte tenu notamment des transactions antérieures sur les mêmes titres (même document, § 160).
Une SCPI publie des prix qui servent de repères :
- SCPI à capital variable : le prix de retrait, versé à l'associé qui demande le remboursement de ses parts ;
- SCPI à capital fixe : le prix d'exécution, qui résulte de la confrontation des ordres d'achat et de vente inscrits sur le registre de la société et que la société de gestion publie à chaque période (Code monétaire et financier art. L214-93).
La valeur retenue se fixe avec le notaire, qui peut demander à la société de gestion une attestation de valeur au jour du décès. Cette page ne retient aucune décote ni méthode propre. Les parts figurent ensuite dans la déclaration de succession, et les droits de chacun se calculent avec le simulateur de droits de succession.
Les revenus des parts pendant l'indivision
Les revenus des biens indivis accroissent à l'indivision, à défaut de partage provisionnel ou d'un accord sur leur répartition ; chaque héritier a droit aux bénéfices à proportion de ses droits (Code civil art. 815-10 ; fiche F1296). Fiscalement, les revenus d'une SCPI sont des revenus fonciers : chaque associé déclare la part du résultat qui lui revient, d'après l'attestation annuelle que la société lui remet (notice de la déclaration 2044, § 110). L'année du décès est partagée entre la déclaration du défunt et celles des héritiers : voir héritage et impôt sur le revenu.
Garder, partager ou vendre
Partager les parts
Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision : le partage peut toujours être demandé, sauf sursis décidé par un jugement ou une convention (Code civil art. 815). Si tous les héritiers sont présents et capables, il se fait dans la forme et selon les modalités qu'ils choisissent (art. 835). Les parts d'une même SCPI étant des titres identiques, elles se répartissent en nature : par exemple, six héritiers aux droits égaux reçoivent chacun le sixième des parts ; une soulte compense un nombre de parts qui ne se divise pas exactement. Le droit de partage et la soulte se chiffrent avec l'outil partager un bien : soulte et frais.
Vendre ou demander le retrait
Vendre les parts indivises demande l'accord de tous (art. 815-3). Un héritier qui veut sortir seul peut céder ses droits indivis à une personne extérieure, après notification aux autres héritiers, qui disposent d'un mois pour exercer leur droit de préemption (art. 815-14 ; fiche F1296), ou demander le partage puis vendre ses propres parts.
La revente n'est pas immédiate. Pour une SCPI à capital variable, un retrait n'est exécuté que s'il trouve une contrepartie ; pour une SCPI à capital fixe, la vente passe par le marché secondaire organisé par la société de gestion, ou de gré à gré. L'Autorité des marchés financiers rappelle qu'une demande de retrait, même régulière, peut être exécutée dans un délai indéterminé lorsque les acheteurs manquent (AMF, 01/02/2024). Lorsque les ordres de vente en attente depuis plus de douze mois, ou les retraits non satisfaits dans ce délai, atteignent 10 % des parts, la société de gestion doit en informer l'AMF et réunir une assemblée générale extraordinaire (Code monétaire et financier art. L214-93, II).
Garder les parts ensemble
Les héritiers qui gardent les parts en indivision peuvent fixer leurs règles par une convention écrite, qui désigne les biens indivis et la quote-part de chacun (Code civil art. 1873-2). À défaut, les règles du tableau ci-dessus s'appliquent.
Deux listes de contrôle
Avant le décès, pour le détenteur des parts
- Noter, pour chaque SCPI, son nom, la société de gestion, le nombre de parts et leur mode de détention : en direct, dans une assurance-vie, en démembrement (bulletins, relevés, attestations fiscales annuelles).
- Indiquer si les parts ont été achetées à crédit et si une assurance emprunteur couvre le prêt.
- Ranger ces documents avec ceux que les proches chercheront : voir documents à réunir pour le notaire.
- Pour transmettre de son vivant, les règles de la donation-partage et du démembrement sont décrites sur le site, sans recommandation.
Après le décès, pour les héritiers
- Prévenir par écrit la société de gestion, avec un acte de décès ; voir les modèles de lettres.
- Faire établir la preuve de la qualité d'héritier : voir acte de notoriété ou attestation.
- Demander à la société de gestion la liste des pièces qu'elle exige, ses frais éventuels et, par le notaire, la valeur des parts au jour du décès.
- Désigner le mandataire unique, par un écrit signé de tous les héritiers, ou à défaut le faire désigner par le juge (Code civil art. 1844).
- Déposer la déclaration de succession dans le délai, et payer les droits.
- Choisir ensemble : partager les parts, les vendre, ou les garder avec une convention d'indivision.
- Déclarer chaque année sa quote-part des revenus fonciers, d'après l'attestation de la société.
Ce que cette page ne traite pas
- Le choix de garder ou de vendre, le rendement d'une SCPI ou la comparaison entre SCPI : la page décrit des règles, elle ne donne aucun conseil en placement.
- Les parts détenues dans un plan d'épargne retraite ou par l'intermédiaire d'une autre société.
- L'impôt sur la fortune immobilière éventuellement dû par chaque héritier.
- Les successions qui comportent des héritiers ou des biens à l'étranger.
Questions fréquentes
Faut-il l'accord de la société de gestion pour hériter de parts de SCPI ?
Non. Les statuts d'une SCPI peuvent soumettre la cession de parts à un tiers à l'agrément de la société, sauf, notamment, en cas de succession (Code monétaire et financier art. L214-97). La société continue avec les héritiers ou légataires de l'associé décédé (Code civil art. 1870). La société de gestion demande en revanche les pièces qui établissent la qualité d'héritier avant d'inscrire les parts à leur nom.
Plusieurs héritiers peuvent-ils détenir ensemble des parts de SCPI ?
Oui, en indivision, jusqu'au partage. Les parts indivises sont alors représentées auprès de la société par un mandataire unique, choisi parmi les héritiers ou en dehors d'eux ; en cas de désaccord, il est désigné en justice à la demande du plus diligent (Code civil art. 1844). Les statuts peuvent prévoir une autre règle.
Les revenus des parts continuent-ils d'être versés pendant la succession ?
Les revenus des biens indivis accroissent à l'indivision, sauf partage provisionnel ou accord sur leur répartition, et chaque héritier y a droit à proportion de ses droits (Code civil art. 815-10 ; service-public, fiche F1296). À partir du décès, chacun déclare sa quote-part comme revenu foncier, d'après l'attestation annuelle de la société (notice 2044, § 110).
Un héritier peut-il vendre ses parts de SCPI sans les autres ?
Tant que les parts sont indivises, leur vente demande en principe l'accord de tous les indivisaires, sauf vente décidée aux deux tiers des droits pour payer les dettes et charges de l'indivision (Code civil art. 815-3). Un héritier peut céder ses droits indivis à une personne extérieure, mais les autres héritiers disposent d'un droit de préemption d'un mois (art. 815-14). Il peut aussi demander le partage à tout moment (art. 815) et vendre ensuite ses propres parts.
Peut-on se partager les parts au lieu de rester en indivision ?
Oui. Si tous les héritiers sont présents et capables, le partage se fait dans la forme qu'ils choisissent (Code civil art. 835). Des parts de SCPI sont des titres identiques : elles se répartissent en nature selon les droits de chacun, une soulte compensant un écart. Le partage donne lieu au droit de partage, que l'outil de calcul de la soulte chiffre.