L'indivision entre héritiers : gestion, décisions et sortie

Entre le décès et le partage, les biens de la succession appartiennent à l'ensemble des héritiers, chacun pour une fraction : c'est l'indivision. Elle naît automatiquement, sans acte, et peut durer quelques mois comme plusieurs années. Cette page décrit comment elle fonctionne — qui décide de quoi, qui occupe, qui paie — et les voies qui permettent d'en sortir, sans préjuger de ce qui, dans une famille donnée, relève de l'entente ou du désaccord.

L'essentiel en un tableau

Ce qu'est l'indivision successorale

Au décès, les héritiers ne reçoivent pas chacun un bien déterminé : ils deviennent ensemble propriétaires de tous les biens de la succession, à hauteur de leur part dans celle-ci — la moitié, un tiers, un quart, selon les règles de dévolution ou le testament. Cette quote-part est abstraite : un héritier pour un tiers ne possède pas le tiers de la maison, mais un tiers de l'ensemble indivis, maison, comptes et mobilier compris. L'indivision prend fin par le partage, qui attribue à chacun des biens ou des sommes correspondant à sa part. L'héritier qui renonce à la succession est réputé ne l'avoir jamais été (art. 805) : il ne fait pas partie de l'indivision.

Le conjoint survivant qui a opté pour l'usufruit de la succession n'est pas en indivision avec les enfants nus-propriétaires : usufruit et nue-propriété sont deux droits distincts sur le même bien, et non deux fractions du même droit. Les règles décrites ici concernent l'indivision en pleine propriété, la plus courante entre frères et sœurs, ou entre le conjoint qui a reçu un quart en pleine propriété et les enfants.

Qui décide de quoi

Le Code civil distingue trois niveaux de décision selon la gravité de l'acte (art. 815-2, 815-3 et 815-3 al. 4).

Seul, tout indivisaire peut accomplir les actes conservatoires, c'est-à-dire ceux qui préservent le bien sans engager l'avenir : réparer une toiture qui fuit, payer une prime d'assurance, interrompre une prescription. Il peut avancer les fonds nécessaires et en demander le remboursement à l'indivision.

À la majorité des deux tiers des droits indivis — et non des personnes — se décident les actes d'administration : conclure ou renouveler un bail d'habitation, vendre des meubles pour payer les dettes et charges de la succession, donner un mandat général d'administration à l'un des indivisaires ou à un tiers. Les indivisaires majoritaires doivent informer les autres de ces décisions, faute de quoi elles leur sont inopposables.

À l'unanimité se prennent les actes de disposition et tout ce qui ne relève pas de l'exploitation normale du bien : vendre un immeuble, le donner en garantie, consentir un bail commercial ou rural. Un seul indivisaire peut donc s'opposer à la vente du logement familial.

Pour un terrain ou des terres agricoles, le guide hériter d'un terrain décrit ce que ces règles donnent en pratique : bail rural, droit de préemption de l'exploitant et de la Safer, mandats de gestion.

Deux procédures permettent de passer outre un refus. Le tribunal judiciaire peut autoriser un indivisaire à accomplir seul un acte que le refus d'un autre met en péril l'intérêt commun (art. 815-5) ; depuis la loi du 7 avril 2026, son président peut aussi l'autoriser à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis, au titre des mesures urgentes que requiert l'intérêt commun (art. 815-6). Et des indivisaires représentant au moins deux tiers des droits peuvent, devant notaire, exprimer leur intention de vendre un bien ; après signification aux autres, qui disposent de trois mois pour s'opposer, le tribunal peut autoriser la vente aux enchères si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des opposants (art. 815-5-1). Cette procédure n'est pas ouverte lorsque le bien est démembré.

Occuper, percevoir, payer

L'indivisaire qui occupe seul un bien indivis — en habitant la maison, par exemple — doit une indemnité d'occupation à l'indivision, sauf accord contraire des autres (art. 815-9). Elle correspond en général à la valeur locative du bien, souvent minorée pour tenir compte de la précarité de l'occupation, et se règle au moment du partage par imputation sur la part de l'occupant. Elle se prescrit par cinq ans. Il ne s'agit pas d'une sanction, mais de la contrepartie de l'usage exclusif d'un bien qui appartient à tous. Le calculateur de partage chiffre cette indemnité et son imputation sur la part de l'occupant.

Les fruits et revenus du bien — loyers, intérêts, récoltes — accroissent à l'indivision (art. 815-10) : ils ne se partagent pas au fur et à mesure mais s'ajoutent à la masse à partager, chaque indivisaire pouvant toutefois en demander sa part annuelle. Symétriquement, les charges — taxe foncière, assurance, travaux, échéances d'emprunt — sont supportées par l'indivision, et l'indivisaire qui les a payées seul en obtient le remboursement au partage. Celui qui gère le bien peut, sur décision des autres, percevoir une rémunération (art. 815-12).

Les dettes de la succession se paient sur l'actif indivis avant tout partage (art. 815-17). Le créancier personnel d'un seul indivisaire ne peut pas saisir la part de celui-ci dans un bien indivis ; il peut seulement provoquer le partage pour être payé sur ce qui en ressortira. C'est l'une des raisons pour lesquelles un cohéritier peut se voir imposer un partage qu'il ne souhaitait pas.

Organiser l'indivision : la convention

Lorsque les héritiers souhaitent conserver un bien en commun pour un temps — une résidence secondaire, un bien loué —, ils peuvent conclure une convention d'indivision (art. 1873-1 et suivants). Écrite, obligatoirement notariée et publiée lorsqu'elle porte sur un immeuble, elle fixe les règles du jeu : désignation d'un gérant et étendue de ses pouvoirs, répartition des charges, modalités d'occupation, conditions de sortie. Elle peut être conclue pour une durée déterminée, de cinq ans au plus mais renouvelable, ou pour une durée indéterminée. Dans le premier cas, le partage ne peut pas être demandé avant le terme, sauf justes motifs ; dans le second, il peut l'être à tout moment, à condition de ne pas être provoqué de mauvaise foi ou à contretemps.

Sortir de l'indivision

« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » (art. 815) : chaque indivisaire peut, à tout moment, demander le partage. Il existe plusieurs voies.

Le partage amiable est la voie normale. Les héritiers s'accordent sur la composition des lots et leur attribution, avec le cas échéant une soulte versée par celui qui reçoit plus que sa part. Il est établi par notaire dès qu'il porte sur un immeuble ; il peut être total ou partiel, et ne porter que sur certains biens.

La cession de quote-part. Un indivisaire peut vendre sa part indivise, à un cohéritier ou à un tiers. Dans ce dernier cas, les autres indivisaires disposent d'un droit de préemption : le vendeur doit leur notifier le prix et les conditions, et ils ont un mois pour se substituer à l'acquéreur, puis deux mois pour réaliser la vente (art. 815-14).

L'attribution préférentielle permet à un héritier de demander que lui soit attribué, moyennant soulte, un bien particulier : le logement qu'il occupait avec le défunt, une entreprise qu'il exploitait, une exploitation agricole (art. 831 et suivants). Le conjoint survivant en bénéficie de droit pour le logement et son mobilier.

Le partage judiciaire intervient à défaut d'accord. Le tribunal judiciaire, saisi par un indivisaire, désigne un notaire pour établir les comptes et proposer les lots ; si les biens ne peuvent être commodément partagés, il en ordonne la vente aux enchères, appelée licitation, dont le prix est ensuite réparti. C'est une procédure longue, dont le coût s'impute sur la masse partagée.

Le tribunal peut, à l'inverse, retarder le partage : sursis de deux ans au plus lorsque la réalisation immédiate risquerait de porter atteinte à la valeur des biens (art. 820), ou maintien dans l'indivision pour cinq ans au plus, renouvelable, à la demande du conjoint survivant ou dans l'intérêt d'enfants mineurs, pour le logement familial ou une entreprise (art. 821 et 822).

Partage judiciaire : ce qui change au 1er janvier 2027

Le décret n° 2026-964 du 18 octobre 2026, publié au Journal officiel du 20 octobre, réécrit la procédure de partage judiciaire (code de procédure civile, art. 1359 à 1378) en application de la loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 (Code civil, art. 840 et 841). Il s'applique aux procédures engagées à partir du 1er janvier 2027.

• Une demande plus précise. L'assignation en partage doit décrire sommairement le patrimoine à partager et indiquer comment le demandeur souhaite répartir les biens, sous peine d'irrecevabilité (art. 1360).
• Un avocat jusqu'à la fin. La représentation par avocat est obligatoire pendant toute l'instance, y compris devant le notaire commis (art. 1361).
• Un juge et un notaire désignés tôt. Lorsque l'affaire n'est pas en état d'être jugée, le président du tribunal désigne un juge commis et un notaire commis (art. 1362). Le notaire dispose de dix-huit mois au plus pour accomplir sa mission, délai que le juge peut proroger de six mois en six mois pour un motif légitime (art. 1363 et 1367).
• Un notaire qui avance sans l'accord de tous. Le notaire commis peut dresser l'inventaire et établir l'acte de partage sans la signature des parties (art. 1366). Dès qu'il accepte sa mission, il indique sa rémunération prévisible et la provision à verser, prélevée en priorité sur les fonds indivis (art. 1369).
• Des délais pour contester. Les demandes sur la gestion de l'indivision, la validité d'un testament, les attributions préférentielles ou l'existence de libéralités doivent être portées devant le juge commis dans les quatre mois de sa désignation, sous peine d'irrecevabilité (art. 1364). Après le projet d'état liquidatif, les parties ont deux mois au plus pour leurs observations ; devant le tribunal, seuls les points de désaccord relevés par le notaire restent discutés (art. 1372 et 1373).
• Un héritier absent ne bloque plus l'issue. Si une partie ne comparaît pas et que les autres s'accordent sur l'état liquidatif et les lots, le tribunal peut ordonner le partage selon ce projet, s'il estime que les droits de l'absent sont préservés (art. 1375).

Les procédures déjà en cours passent sous ces règles au 1er janvier 2027 lorsque ni le juge commis ni le notaire commis n'ont été désignés et que l'ordonnance de clôture n'a pas été rendue, ou lorsque les avocats des parties le demandent ensemble par un accord écrit (décret, art. 4). Le partage amiable reste possible à tout moment : les héritiers peuvent abandonner la voie judiciaire et partager à l'amiable (Code civil, art. 842 ; code de procédure civile, art. 1372-1).

Ce que coûte le partage

Le partage d'une succession est soumis à un droit d'enregistrement de 2,5 % de l'actif net partagé, c'est-à-dire de la valeur des biens partagés, déduction faite des dettes et sans tenir compte des soultes (CGI art. 746). Le taux réduit de 1,1 % en vigueur depuis 2022 ne concerne que les partages consécutifs à un divorce, à une séparation de corps ou à la rupture d'un PACS ; il ne s'applique pas aux partages successoraux, ni aux licitations. S'y ajoutent les émoluments du notaire, calculés au tarif réglementé sur l'actif partagé (de 4,837 % à 0,998 % selon les tranches), et, pour un immeuble, la contribution de sécurité immobilière. Le calculateur de partage chiffre la soulte, le droit de partage et les émoluments pour un bien donné ; le simulateur de frais de notaire replace le poste « partage » parmi les autres actes. Ces frais s'ajoutent aux droits de succession, qui ont été réglés au moment de la déclaration, avant le partage ; la vente d'un bien indivis à un tiers, elle, n'entraîne pas de droit de partage mais les droits de mutation ordinaires à la charge de l'acquéreur.

Questions fréquentes