Hériter d'un terrain ou de terres : garder, louer, vendre, déléguer la gestion

Un terrain reçu par succession appartient à tous les héritiers tant qu'il n'a pas été partagé : il est en indivision. Cette page décrit ce que les héritiers peuvent en faire — le garder, le louer, le vendre, en confier la gestion à l'un d'eux ou à un tiers —, qui décide de quoi, et ce qui peut se préparer du vivant des parents. Elle vaut pour un terrain à bâtir, une parcelle non constructible ou des terres agricoles ; les bois et forêts ont leur propre guide.

L'essentiel en un tableau

La majorité des deux tiers se compte en droits dans l'indivision, et non en nombre d'héritiers. Lorsque le conjoint survivant a reçu l'usufruit du terrain et les enfants la nue-propriété, des règles propres s'ajoutent : elles sont signalées au fil de la page.

Savoir de quel terrain il s'agit

Trois caractéristiques commandent presque toutes les règles qui suivent.

• Constructible ou non. Le classement résulte du document d'urbanisme de la commune. Le certificat d'urbanisme indique les règles d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et les taxes applicables à un terrain (code de l'urbanisme art. L410-1). La demande est gratuite ; elle peut être faite par le propriétaire ou par toute personne intéressée par le terrain, sur formulaire déposé en mairie ou en ligne lorsque la commune le propose (service-public, fiche F1633).
• Loué ou non. Des terres mises à la disposition d'un agriculteur contre un loyer relèvent en principe du statut du fermage, même sans contrat écrit : un bail rural verbal est valable et censé conclu pour neuf ans (code rural et de la pêche maritime art. L411-1 et L411-4).
• À usage ou à vocation agricole, ou non. C'est ce qui ouvre, en cas de vente, le droit de préemption de la société d'aménagement foncier et d'établissement rural, la Safer (même code, art. L143-1).

Les documents qui renseignent sur un terrain sont le titre de propriété, le dernier avis de taxe foncière, les baux et les quittances de loyer. Le plan cadastral donne la configuration des parcelles sans garantir leurs limites réelles : seul un bornage les fixe (service-public, fiche F3037).

Du vivant des parents : ce qui peut se préparer

Tant qu'ils vivent, les parents décident seuls de leurs terrains. Ce qui suit décrit des possibilités prévues par la loi ; aucune ne s'impose, et le choix relève d'eux et de leur notaire.

Réunir les informations

Une succession qui comprend des terrains se règle plus simplement lorsque les héritiers savent ce qui existe :

• la liste des parcelles et la commune où elles se trouvent ;
• pour chacune, qui l'exploite ou l'occupe, à quel titre — bail écrit, accord verbal, prêt — et contre quel loyer ;
• son classement au document d'urbanisme, et le certificat d'urbanisme s'il a été demandé ;
• l'existence d'un bornage ;
• le notaire qui détient les actes.

Une procuration prend fin au décès

Un parent peut donner à l'un de ses enfants le pouvoir d'agir en son nom : c'est le mandat, ou procuration (Code civil art. 1984). Rédigé en termes généraux, il ne couvre que les actes d'administration ; pour vendre, il doit être exprès (art. 1988). Ce mandat finit par la mort de celui qui l'a donné (art. 2003) : il ne permet pas de continuer à gérer un terrain après le décès.

Le mandat à effet posthume

Toute personne peut donner à une ou plusieurs autres le mandat d'administrer ou de gérer tout ou partie de sa succession, pour le compte et dans l'intérêt d'un ou de plusieurs héritiers identifiés (Code civil art. 812). Le mandataire peut être un héritier ; il ne peut pas être le notaire chargé du règlement de la succession.

• Condition. Le mandat n'est valable que s'il est justifié par un intérêt sérieux et légitime au regard de la personne de l'héritier ou du patrimoine successoral, précisément motivé (art. 812-1-1). La fiche de service-public cite l'exemple d'un héritier vulnérable et celui d'un patrimoine dont la gestion demande des compétences particulières (service-public, fiche F16271).
• Forme. Il est donné et accepté par acte notarié, et le mandataire doit l'avoir accepté avant le décès (art. 812-1-1).
• Durée. Deux ans au plus ; cinq ans en raison de l'inaptitude ou de l'âge des héritiers, ou de la nécessité de gérer des biens professionnels. Dans les deux cas, le juge peut proroger le mandat à la demande d'un héritier ou du mandataire (art. 812-1-1).
• Pouvoirs. Administrer ou gérer. Tant qu'aucun héritier visé par le mandat n'a accepté la succession, le mandataire n'a que les pouvoirs conservatoires reconnus à un héritier qui n'a pas encore pris parti (art. 812-1-3).
• Rémunération et comptes. Le mandat est gratuit, sauf convention contraire (art. 812-2). Le mandataire rend compte de sa gestion aux héritiers chaque année et en fin de mandat (art. 812-7).
• Fin. Le mandat prend fin, notamment, à son terme, par la renonciation du mandataire, par la vente par les héritiers des biens qu'il vise, ou par une révocation prononcée par le juge à la demande d'un héritier (art. 812-4).

La donation-partage

La donation-partage répartit des biens entre les enfants du vivant des parents. La page donation-partage en décrit le fonctionnement et les effets au décès.

Un bail en cours se transmet avec le terrain

Le contrat de louage n'est pas résolu par la mort du bailleur (Code civil art. 1742) : des terres louées à un agriculteur arrivent dans la succession avec leur bail, que celui-ci soit écrit ou verbal. Les règles de ce bail sont décrites plus bas.

Au décès : valeur à déclarer et taxe foncière

Dans la déclaration de succession, un immeuble, quelle que soit sa nature, est estimé d'après sa valeur vénale réelle à la date du décès, sur la déclaration détaillée et estimative des héritiers (CGI art. 761 ; BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-40-10-30, § 1). La règle est la même pour un terrain à bâtir, une parcelle non constructible ou une terre agricole. L'administration fiscale peut contrôler la valeur déclarée (service-public, fiche F14198).

La taxe foncière est établie chaque année sur les propriétés non bâties (CGI art. 1393), au nom du propriétaire ; lorsque le terrain est grevé d'un usufruit, elle est établie au nom de l'usufruitier (art. 1400). Après un décès, la taxe due pour l'année en cours est une dette de la succession. Tant que la succession n'est pas réglée, l'avis reste établi au nom de la personne décédée, et la taxe doit être payée chaque année ; chaque héritier en supporte une part proportionnelle à ses droits, et celui qui a payé le tout peut demander aux autres le remboursement de leur part (service-public, fiche F263).

Les droits de succession dus sur le terrain se calculent avec le reste de la succession : voir le simulateur de droits de succession, la déclaration de succession et les frais de notaire.

Garder le terrain en indivision

Rien n'oblige à vendre ni à partager aussitôt : un terrain peut rester en indivision. Mais nul ne peut être contraint d'y demeurer, et le partage peut toujours être demandé, sauf s'il y a été sursis par un jugement ou par une convention (Code civil art. 815).

• Conserver. Tout indivisaire peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation du terrain, même sans urgence. Il peut y employer les fonds de l'indivision qu'il détient et, à défaut, obliger les autres à faire avec lui les dépenses nécessaires (art. 815-2).
• Utiliser. Chaque indivisaire peut user du terrain conformément à sa destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres. Celui qui en use ou en jouit seul — en cultivant la parcelle, par exemple — doit une indemnité à l'indivision, sauf convention contraire (art. 815-9).
• Percevoir et payer. Les loyers et les autres revenus du terrain reviennent à l'indivision ; chaque indivisaire a droit aux bénéfices et supporte les pertes en proportion de ses droits (art. 815-10).
• Améliorer. Il est tenu compte, au partage ou à la vente, de l'amélioration qu'un indivisaire a apportée à ses frais et des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers pour conserver le bien ; à l'inverse, il répond des dégradations dues à son fait ou à sa faute (art. 815-13).
• Borner. Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës ; le bornage se fait à frais communs (art. 646). Un héritier peut le demander. Il commence par une démarche amiable, confiée en pratique à un géomètre-expert (service-public, fiche F3037).

Les héritiers qui veulent garder le terrain plusieurs années peuvent fixer leurs règles dans une convention d'indivision, obligatoirement notariée pour un immeuble : le guide indivision entre héritiers la décrit.

Louer le terrain

Une parcelle qui n'est pas agricole

Conclure ou renouveler un bail qui ne porte pas sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal se décide à la majorité des deux tiers des droits indivis. Les indivisaires majoritaires doivent en informer les autres ; à défaut, la décision ne leur est pas opposable (Code civil art. 815-3).

Des terres agricoles : le statut du fermage

Toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole, en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole, est régie par le statut du fermage ; cette règle est d'ordre public, et la preuve du contrat peut être apportée par tous moyens (code rural et de la pêche maritime art. L411-1). Il en résulte, pour le propriétaire :

• une durée qui ne peut pas être inférieure à neuf ans (art. L411-5) ;
• un droit au renouvellement pour l'exploitant, sauf motif grave et légitime ou exercice du droit de reprise dans les conditions de la loi (art. L411-46) ;
• un contrat qui doit être écrit ; à défaut, le bail verbal est valable et censé conclu pour neuf ans, aux clauses du contrat type départemental (art. L411-4) ;
• un droit de préemption de l'exploitant si les terres sont vendues (art. L412-1, décrit plus bas).

Parce qu'il engage le terrain pour longtemps, le bail rural ne se décide pas à la majorité : il demande le consentement de tous les indivisaires (Code civil art. 815-3 ; service-public, fiche F31643). L'indivisaire qui gère le terrain au su des autres, sans opposition de leur part, est censé avoir reçu un mandat tacite ; ce mandat ne couvre ni la conclusion ni le renouvellement d'un bail (art. 815-3).

Deux aménagements existent. Pour les petites parcelles qui ne constituent ni un corps de ferme ni une partie essentielle d'une exploitation, un arrêté préfectoral fixe une superficie en dessous de laquelle le bail peut déroger à une partie du statut, notamment à la durée de neuf ans (art. L411-3 ; service-public, fiche F38953). Et le statut ne s'applique pas à la convention d'occupation précaire passée pour mettre en valeur des biens compris dans une succession, à la condition qu'une instance soit en cours devant le tribunal ou que le maintien temporaire dans l'indivision résulte d'une décision de justice (art. L411-2).

Si le conjoint survivant a l'usufruit

L'usufruitier peut donner un bien à bail, mais il ne peut pas, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ; à défaut d'accord, il peut y être autorisé par le juge (Code civil art. 595 ; service-public, fiche F31643).

Vendre le terrain

L'accord de tous, ou le juge

La vente d'un terrain indivis demande le consentement de tous les indivisaires (Code civil art. 815-3). À défaut, des indivisaires qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent exprimer devant notaire leur intention de vendre ; le notaire la fait signifier aux autres dans le mois, et si l'un d'eux s'oppose ou ne se manifeste pas dans les trois mois, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente, qui se fait alors aux enchères, à condition qu'elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Cette procédure n'est pas ouverte lorsque la propriété du bien est démembrée, ni lorsqu'un indivisaire est présumé absent, hors d'état de manifester sa volonté ou placé sous un régime de protection (art. 815-5-1 et 836). Les autres recours au juge sont décrits dans le guide indivision entre héritiers.

Vendre sa part, ou racheter celle des autres

Un indivisaire peut vendre sa seule part. S'il la cède à une personne étrangère à l'indivision, il doit notifier aux autres, par acte de commissaire de justice, le prix et les conditions de la cession ainsi que l'identité de l'acquéreur ; chacun d'eux dispose d'un mois pour faire savoir qu'il achète à sa place, aux mêmes prix et conditions (art. 815-14 ; service-public, fiche F1296). Lorsqu'un héritier garde le terrain et indemnise les autres, la somme versée est une soulte : le calculateur de soulte la chiffre, avec les frais du partage.

Si les terres sont louées : la priorité de l'exploitant

Le propriétaire qui vend un bien rural loué doit tenir compte du droit de préemption de l'exploitant en place (code rural et de la pêche maritime art. L412-1). En bénéficie le preneur qui a exercé la profession agricole pendant trois ans au moins et qui exploite, par lui-même ou par sa famille, le fonds mis en vente (art. L412-5). Le notaire lui notifie le prix et les conditions de la vente ; il dispose de deux mois pour répondre, et son silence vaut renonciation (art. L412-8). Ce droit ne joue pas lorsque la cession — partage amiable entre cohéritiers, partage d'ascendants ou vente — profite à des parents ou alliés du propriétaire jusqu'au troisième degré inclus, sauf si l'exploitant est lui-même parent ou allié du propriétaire jusqu'à ce degré (art. L412-1).

Si le terrain est agricole : la Safer

La Safer dispose d'un droit de préemption en cas d'aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole ou de terrains nus à vocation agricole, c'est-à-dire, notamment, situés dans une zone agricole ou dans une zone naturelle et forestière délimitée par un document d'urbanisme (code rural et de la pêche maritime art. L143-1). La transmission par succession n'est pas une aliénation à titre onéreux : ce droit ne joue pas lors de la succession elle-même ; il peut jouer si les héritiers vendent ensuite.

• Le notaire informe la Safer avant la vente (art. L141-1-1). Le droit s'exerce dans les conditions prévues pour l'exploitant en place, soit un délai de deux mois à compter de la notification, suspendu si la Safer demande à visiter le bien (art. L143-8 et L412-8).
• La préemption est exclue, notamment, pour les acquisitions faites par des cohéritiers sur licitation, pour les cessions consenties à des parents ou alliés jusqu'au quatrième degré inclus, à des cohéritiers ou à leur conjoint survivant, pour les acquisitions de terrains destinées à la construction et, sauf exceptions, pour les parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre (art. L143-4).
• Elle ne peut pas s'exercer contre l'exploitant en place qui exploite le bien depuis plus de trois ans et bénéficie lui-même du droit de préemption (art. L143-6).

Si le terrain est dans une zone de préemption de la commune

Lorsque la commune a défini une zone de préemption, le propriétaire d'un terrain qui s'y trouve doit lui déclarer son intention de vendre avant de conclure la vente. La mairie dispose de deux mois pour renoncer ou acheter en priorité ; son silence vaut renonciation (service-public, fiche F16).

Plus-value et taxes à la vente

La vente d'un terrain hérité peut dégager une plus-value imposable. La page vendre un bien hérité en décrit le calcul ; son calculateur ne traite pas les terrains à bâtir. Deux taxes visent par ailleurs la cession de terrains nus devenus constructibles : l'une que la commune peut instituer (CGI art. 1529), l'autre nationale (art. 1605 nonies). Elles ne sont pas calculées sur ce site ; le notaire chargé de la vente les liquide.

Déléguer la gestion

La loi prévoit plusieurs manières de confier la gestion d'un terrain indivis à une seule personne. Toutes portent sur l'administration du bien : aucune ne dispense de l'accord de tous les indivisaires, ou d'une autorisation du juge, pour le vendre.

Lorsqu'un héritier au moins a accepté la succession à concurrence de l'actif net, le mandataire ne peut être désigné que par le juge, même si tous les héritiers sont d'accord (art. 813).

Le mandataire successoral est désigné en raison de l'inertie, de la carence ou de la faute d'un ou de plusieurs héritiers dans l'administration de la succession, de leur mésentente, d'une opposition d'intérêts entre eux ou de la complexité de la situation (art. 813-1). Le jugement fixe la durée de sa mission et sa rémunération ; la mission cesse de plein droit par une convention d'indivision entre les héritiers ou par la signature de l'acte de partage (art. 813-9).

L'indivisaire qui gère un bien indivis doit les produits nets de sa gestion à l'indivision. Il a droit à la rémunération de son activité, fixée à l'amiable ou, à défaut, par le juge (art. 815-12). Le gérant d'une convention d'indivision rend compte de sa gestion chaque année ; s'il est rémunéré, sa rémunération est à la charge de tous les indivisaires (service-public, fiche F1296).

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Questions fréquentes